|
ООО Управляющая компания
|
|
КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД
|
Предлагаю ознакомиться с ситуаций с управляющими компаниями в г. Воронеже и с ее обсуждением
Предлагаю ознакомиться с ситуаций с управляющими компаниями в г. Воронеже и с ее обсуждением
Источник: http://www.nosoun.ru/press-tsentr/news/707-voronezh-vybory-prodolzhajutsja
Воронеж: Выборы продолжаются
В Воронеже под угрозой банкротства оказались компании, управляющие 65% домов в городе. Единственный выход, чтобы сохранить эксплуатацию домов в требуемом режиме и избавиться от виртуальных долгов энергетиков, не перекладывая их на плечи жителей - это замена управляющей компании, на этот шаг и пошли УК, объединенные в НП "Воронежская коммунальная палата", о чем открыто заявили.
Исполнительный директор НОСО УН:
Очень жаль, что большинство людей, наблюдающих за ситуацией в Воронеже, имеют поверхностные взгляды, называя то мошенниками, то комбинаторами тех людей, которые нашли в себе смелость заявить открыто о проблеме, которая неизбежно приводит к банкротству управляющих компаний (http://nazarovdn.livejournal.com/2132.html).
НП «Воронежская коммунальная палата» сделала абсолютно правильный шаг и в интересах собственников. не позволив забрать у последних деньги, которые энергетики не заработали. Кризис длится более полугода, после того, как местный водоканал объявил о намерении обанкротить компании. Только благодаря вмешательству Алексея Гордеева, Губернатора Воронежской области управляющие компании избежали банкротства (www.mkommunar.ru статья "Искусственный офсайд).
Гордеев один из немногих Губернаторов, который реально вникает в проблемы ЖКХ. Изучив факты, он дал исчерпывающее образное определение сложившейся коллизии:
—Я как-то приводил пример из старого фильма, как в гражданскую войну повар варит кусок мяса, его взвешивают, видят, что норма не выдерживается, и повара ведут расстреливать. Но кто-то вовремя сообразил, что мясо при варке теряет в весе, и повара оставили в живых. Здесь примерно то же самое.
Повар в этой ситуации и есть та самая Управляющая компания.
Недавно давал комментарий "Ведомостям" о Постановлении Правительства РФ № 124, которое было подписано в День всех влюбленных. Вот такой "ЗАМЕЧАТЕЛЬНЫЙ" подарок был сделан Управляющим компаниям, которых все в последнее время очень сильно "ЛЮБЯТ". И про ТСЖ не забыли тоже. Теперь МЫ в одной лодке - "отключат всех", в том числе и добросовестных, теперь уже даже не обращая внимания на то, что причина неплатежей в основном не в утаивании денег управляющими компаниями и ТСЖ, а в несовершенстве законодательства, которое предопределяет невозможность в полном объеме оплачивать коммунальный ресурс и ставит любую управляющую компанию перед выбором – ЛИБО ОТДАТЬ энергетикам ДЕНЬГИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, предназначенные на ремонт дома ЛИБО СТАТЬ БАНКРОТОМ. Путь первый приводит к в прямом смысле к РАЗВАЛУ ДОМОВ, путь второй - банкротство компании. Об этой развилке известно каждой УК. Выбор невелик. Большинство компаний, которые думают и заботятся о собственниках жилья и об их безопасности, выбирают второй и очень болезненный путь – РЕМОНТ ДОМОВ – ДОЛГИ ЭНЕРГЕТИКАМ – БАНКРОТСТВО. Всего три шага и, конец бизнесу, конец репутации. Причин, вынуждающие именно так шагать тоже ТРИ. и все они прописаны в нашем законодательстве:
1/ неважно заплатил или нет Тебе (управляющей компании) собственник жилья за воду, свет, газ и тепло - отдай энергетикам деньги в полном объеме.
Простой расчет из практики: 5% от всего объема платежей собственников затруднительно собрать управляющей компании. Средняя «хрущевка» таких долгов за год накапливает около 50 тысяч рублей (или 60% месячного платежа) перед компанией, а компания перед энергетиками. За два года – это 120% от месячного платежа, а значит долг перед энергетиками больше месяца и, они имеют право приостановить исполнение договора, подать в суд на управляющую компанию и, через некоторое время, подать на банкротство.
2/ принес собственник деньги за воду, свет, газ и тепло в «любимый» Зеленый банк. Оставил банк себе 1-2 процента от этих денег. Компания - отдай энергетикам деньги в полном объеме. А как отдать, если банк себе оставил часть. Вот так и копится долг, который через 2 года вырастает примерно в 35 % месячного платежа (около 30 тысяч рублей).
3/ третья причина серьезнее: большая часть домов в России потребляет коммунальный ресурс без прибора учета на входе в дом, поэтому управляющая компания обязана платить энергетикам «по нормативу». В свою очередь уже сейчас большая часть собственников поставила приборы учета на воду у себя в квартирах и оплачивает управляющей компании деньги исходя из реального потребления воды. Разница между нормативом и фактом потребления по ряду регионов доходит до 25%, а это означает, что даже если собственники заплатят управляющей компании за каждый потребленный литр воды, то компания все равно не сможет рассчитаться с энергетиками и за один год может накопить таких долгов до 300 % (за два года – 600%) от ежемесячного платежа (это около 500 тысяч рублей), а это значит энергетики могут расторгнуть договор с управляющей компанией уже через год и смело подать на банкротство, что массово и происходит в части регионов нашей большой страны (http://www.taganrog.su/forum/index.php?f=1&t=2
0126&rb_v=viewtopic). В сухом остатке: фактическая стоимость ресурса энергетиков всегда больше, чем за него получает от собственников управляющая компания, которая в последствии становится банкротом.
Предлагаю людям неравнодушным обсудить варианты решения этой проблемы.
Объявления для граждан также публикуются в разделе Обратная связь / Объявления
slot malaysia
Заигрывания с населением ни к чему хорошему не приводят. А УК поставлены в тиски: с одной стороны жители, с другой - РСО.
Где обещанное 354 постановление в полном объеме? Где масса подзаконных актов, которые Минрегион разрабатывает, начиная с 2005 г.?
Ни в коей мере не хочу защищать недобросовестные УК, но принятый НПА приведет еще к большему хаосу на жилищном пространстве.
Последствия же его могут быть самыми печальными.
Ситуация, в которой оказались управляющие компании, тяжелее, но очень схожа. Ей выставляют счет за всех потребителей в доме, а она из-за неплатежей собирает только часть средств. Даже в идеале баланс между отпущенным объемом и потребленным недостижим.
Сначала позволь несколько штрихов к постановке вопроса:
по 1 - РСО хотят и вправе получить полную стоимость всех потребленных в доме русурсов. УО никогда не могут получить 100% стоимости от собственников (муниципальные наниматели обязательств пере УО не имеют, за них должны доплачивать наймодатели). НП ЖКХ Развитие послеобсуждения взялось попробовать провести старые предложения по оптовому и розничному тарифам на ресурсы (например, вода для реализации водоканалом=9, 50 руб., а для реализации УО=10 руб., т.к. УО работает с 1000 должников, а РСО с одним [УО])/
по 2 - банковский % не должен оплачиваться за счет тарифа для РСО.
Обязанность начислять у УО, соответственно расходы на начисление, сбор, работу с должниками дб в плате за содержание и ремонт (можно отдельно за услугу управления, можно в стоимости каждой услуги и работы)
по 3 - нормативы потребления м.б. как заниженными, так и завышенными. Коллективные приборы учета пока не везде, но относительно скоро дб везде. К показаниям ИПУ УО должна прибавить стоимость общедомовых расходов и утечек. Правила 354 эту проблему решат с осени общедомовым нормативом, а сегодня пока эту дельту УО вынуждены включать в плату за содержание и ремонт, как свой риск (если не включают и соглашаются работать без этого, то это их решение)
В тарифе для РСО дб стоимость производства, транспортировки и ЕЁ сбыта. А у РСО есть абоненты - УО. Затраты на сбыт внутри домов в тариф входить не должны (и не входят). Но теоретически такие затраты можно включать и в плату за содержание (управление), и в розничный тариф. Учитывая, что собственники крайне неохотно идут на повышение платы за содержание (этому есть понятное объяснение), то второй вариант в рамках госрегулирования тарифов актуален. На это пока нет политической воли. Но потребность в этом есть и вопрос обсуждается.
Всегда и везде есть неплательщики (например, воровство в супермаркетах) и всегда за это платят добросовестные покупатели. Это и будет происходить при введении оптовых и розничных тарифов. Это не ответ на вопрос "а где наша прибыль?", который иногда задают лукавые представители УО. Это конкретная мера по снижению риска неоплаты. Уровень превышения розничного тарифа над оптовым - вопрос методик регулирования. Решение не требует изменения ФЗ.
Стоимость работы с должниками по оплате за предоставленные КУ и риски УО дб в плате собственников за содержание жилья сегодня, когда никаких других способов уменьшения рисков у УО нет. При принятии решения о применении указанных выше мер надобность в увеличении платы за жилое помещение уменьшается. Это хорошо, т.к. снимает с УО ответственность за повышение регулируемых тарифов.
Если будут приняты обе меры (оптовый/розничные тарифы + скидка), то не надо бояться, что у УО будет большой навар. Например: за горячую воду установили тариф для РСО 95 руб./куб. м, а розничный 100 руб./куб. м (для всех УО в городе). Плюс за оплату 95% от факта потребления РСО дает УО скидку 5%. Одна УО собрала 97% по розничному тарифу, заплатила РСО 95% по оптовому тарифу. Да, у нее появилась прибыль, но она честно заработана за комплекс работы с должниками. А другая организация хуже работала с должниками и собрала 93% по розничному тарифу. Она должна заплатить РСО за 100% по оптовому тарифу и скидку не получит! Появляется стимул. А РСО предоставленную скидку включит как внереализационные расходы в тариф и разложит на все тех же добросовестных абонентов ()т.е. и на работающие УО, и на не очень...
Мероприятия по энергосбережению заказываются собственниками УО и должны выражаться не просто в снижении платы, а в снижении объема потребления. Скидки и оптовый/розничные тарифы не противоречат мероприятиям по энергосбережению.
Что касается оплаты % за сбор платы за счет самих плательщиков или за счет платы за содержание, то я ничего странного не вижу. Выше я уже говорил, что сегодня в тарифы РСО стоимость начисления и сбора платы входить не может. Те РСО вправе получать от УО 100% стоимость потребленного объема ресурса по установленному тарифу. (встречается иногда заблуждение/лукавство у некоторых УО, которые говорят "мы собираем плату за КУ для РСО". Это обман. УО собирают плату для себя, чтобы выполнить свои обязательства по оплате РСО потребленного в доме объема ресурса).
Согласен, что "Минимальный перечень глупое изобретение", но разве умнее, что подавляющая часть сложившейся судебной практики исходит из обязательности выполнения УО всего перечня работ, предусмотренных 170 приказом Госстроя, а жилищные инспекции повсеместно привлекают УО к ответственности за невыполнение требований 170 приказа, независимо от наличия волеизъявления общего собрания собственников помещений?
И возвращаясь к смыслу статьи Д.Назарова, я так понимаю, что до выхода 124 постановления довольно большая часть УО не предоставляла коммунальные услуги, этим занимались и продолжают заниматься РСО во многих регионах страны, а после появления этого постановления отказаться от заключения договора с РСО УО не смогут, вот и возникло у автора опасение, что реализация этого постановления приведет к банкротству многих УО. И здесь я готов согласиться с Денисом Николаевичем, действительно принятие на себя УО обязательств по предоставлению всех коммунальных услуг, без должного механизма гарантий (включение в состав платы по содержанию и ремонту затрат по предоставлению коммунальных услуг, или переход к оптовым и розничным ценам на коммунальные услуги, или гарантированное государством право УО погашать задолженность по коммунальным услугам за счет платы по содержанию и ремонту и отсутствие при этом у УО обязательств в данном случае выполнять все работы по содержанию дома в полном объеме) существенно осложнить деятельность УО.
Понятна история, понятны мотивы. Но что делать завтра?
У УО есть выбор:
играть по правилам системы (лечь под администрации...)
ждать когда глава разрешит применять в городе ЖК РФ
воспитывать собственников (отказываться работать без адекватной оплаты)...
При конкурсах, кстати, плата должна устанавливаться для отд. дома, а претендент может отказаться от участия в невыгодном конкурсе (тоже выбор!).
В отношении применения постановления № 170. Посмотрите ч. 2.2 и 2.3: УО/ТСЖ отвечают за содержание и ремонт в соответствии с техрегламентами и правилами содержания. Больше ни с чем! Но есть неграмотные инспекторы и судьи. Кто их будет воспитывать и учить? Кто-то сверху? Но законодатель все уже ясно сказал. Значить учить должны УО в судах. Хотя согласен, большинство будет ждать и безропотно с наказаниями за нарушение постановления № 170.
Если "большая часть УО не предоставляла коммунальные услуги, этим занимались и продолжают заниматься РСО", то это не способ управления МКД управляющими организациями по договору управления.
Воронеж. 19.03.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Совокупный долг управляющих компаний, входящих в СРО «Воронежская Коммунальная Палата» (ВКП), достиг критической отметки и составляет уже около 1 млрд рублей
http://www.abireg.ru/?idnews=24235&newscat=23
Дело в том, что если бы ПП 214 писали мы, то увязали бы общедомовой объем, используемый для определения платы за КУ с объемом, оплачиваемым по договору ресурсоснабжения.
Но в случае, когда в доме нет коллективного прибора учета, корректировку (формулы 2 и 4) из прил. № 2 к Правилам 307 убрали. То есть сегодня в таком доме часть собственников платит по нормативам (включающим общедомовые расходы и утечки), а часть только по инд. приборам учета. Сумма этих значений никогда не будет соответствовать нормативному объему.
Позиция ВАС:
1) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 ноября 2010 г. N 6530/10 Суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии (отопления) и горячего водоснабжения, поскольку при отсутствии средств измерения объем отпущенной горячей воды должен определяться ресурсоснабжающей организацией на основании нормативов потребления коммунальных ресурсов, которые устанавливаются для домов определенной группы независимо от наличия у их жителей индивидуальных приборов учета горячей воды
2) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 2380/10 При отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета количество поставленного ресурсоснабжающей организацией проживающим в указанных помещениях потребителям коммунального ресурса определяется с учетом нормативов потребления соответствующей коммунальной услуги, утверждаемых органами местного самоуправления
Я с позицией ВАС содержательно не согласен. Она не учитывает. что в МКД м.б. нежилые помещения в которых нормативы потребления горячей и холодной воды - неприменимы!
Но для случая. когда дельта все таки возникает предусмотрительная УО должна учесть риск возникновения такой дельты в предлагаемой ею плате за содержание общего имущества. Это свободная рыночная плате, не регулируемая государством и муниципалитетами, поэтому правовых препятствий для учета такого риска нет. Если же УО зомбирована муниципалитетом и использует установленную им плату, то пусть кусает локти!
А относительно учета в плате за содержание - затрат, связанных с расчетами за коммунальные услуги, то здесь чаще всего возражают прокуроры, ссылаясь на то, что правилами содержания общего имущества не предусмотрено включение подобных расходов за коммунальные услуги, а всего лишь могут быть учтены затраты УО на взыскание задолженности по коммунальным услугам. А при наличии такой позиции прокуратуры и позиции органов местного самоуправления, которые отчитываются перед губернаторами о соблюдении предельных индексов (которые на жилищные услуги де-юре не распространяются), потребители радостно голосуют против увеличения расходов на содержание. Конечно, можно встать в позу и бросить этот бизнес (что, кстати, многие и сделали), а можно попытаться приспособиться и в этой мутной водичке половить себе жирненьких карасиков. Можно, как предлагает Дмитрий Павлович уйти в непосредственное управление, но этому крайне препятствует 185 ФЗ, который однозначно не предполагает выделение средств на кап.ремонт домам, выбравшим непосредственное управление.
Так что, соглашаясь с Д.Гордеевым по поводу необходимости борьбы УО за свои права, по поводу необходимости образования и просвещения населения и надзирающих органов, по поводу самостоятельности бизнеса, все-таки хочу обратить внимание на необходимость кое-что "в консерватории" (как говорил Жванецкий) поправить.
Как устанавливать не регулируемую плату за содержание и ремонт у прокурора спрашивать не надо. Если соблюдена процедура созыва и принятия решения на общем собрании, то прокурор ничего против иметь не может. Правила не запрещают включать в плату риски? Минрегион дает такое разъяснение. УО не должна раскрывать и обосновывать структуру и составляющие платы за отдельные услуги и работы. Такого требования нет!УО целесообразно, понимая конъюнктуру рынка, предложения др. УО, предлагать размеры платы за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества. Из сумы таких стоимостей образуется общая плата за жилое помещение. Причем так можно предлагать плату только на 1-й год, т.к. п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК требует установления в договоре не фиксированной платы, а "ПОРЯДКА УСТАНОВЛЕНИЯ ПЛАТЫ". Поэтому для 2 - 5 года действия договора управления можно/нужно применять индексирование платы (не спрашивая прокурора).
Кстати, индексы на плату за содержание уже неск. лет не распространяются))) Кто там кому докладывает о выполнении несуществующих требований?
В отношении ФЗ 185: сделали капремонт и переходите на НУ! Говорю это скрепя сердце, т.к. НУ это ниже класс управления.
Пока в консерватории прописались государственники, желающие все зарегулировать. А менять есть много чего
Вот только я не пойму, по результатам нашего диалога с Д.Гордеевым, может мне все эти прокурорские, муниципальные и губернаторские страсти и попытки вмешательства в деятельность УО приснились? Может на самом деле предельные индексы уже много лет не применяются, нет де-юре их действительно нет, но де-факто? И я что-то не понимаю, или в первую половину 2012 года УО свободно регулировали - индексировали цены на жилищные услуги?
Чтобы спасти накопления жильцов, управляющие компании вынуждены идти на прямо-таки футбольные финты
Едва закончился политический сезон, как воронежцам снова предложено выбирать. По подъездам жилых домов областного центра пошли работники управляющих компаний, которые предлагают жителям выбрать… новую управляющую компанию. Ну, такого в нашем богоспасаемом городе точно еще не было. Обычно УК отчаянно и далеко не всегда корректно борются за право управлять каждым, даже самым незавидным домом. Неудивительно, что многие жители отнеслись к этим призывам с большой настороженностью…
Кривые платежи
В самом деле, ситуация нуждается в неспешном разъяснении — с углублением в историю вопроса. Как стало известно «Коммунару», кампания перевыборов была инициирована некоммерческим партнерством (НП) «Воронежская коммунальная палата», которое обслуживает 65 процентов жилого фонда областного центра. Летом прошлого года восемь из 14 компаний ВКП едва не стали жертвами исков о банкротстве, которые подало в суд МУП «Водоканал Воронежа». МУП насчитало за компаниями долгов почти на 500 миллионов рублей. Чуть позже аналогичные требования (на 300 миллионов) заявило МКП «Воронежтеплосеть».
— Причина большей части этого долга известна и нам, и поставщикам, — пояснил директор СРО НП «Воронежская коммунальная палата» Владислав Ландсберг. — Когда в доме нет общедомового счетчика, плата поставщиком берется по нормативу. Если же в квартире установлен счетчик, УК начисляет собственнику плату с учетом показаний индивидуального прибора, которые очень часто ниже нормативных показателей. В результате образуется виртуальный долг за ресурс, который в реальности, скорее всего, и не был поставлен. И уж точно не является прямым убытком поставщика.
Еще один источник дисбаланса — задолженность населения, а также затраты на услуги банков и расчетных центров, которые упорно никто не хочет брать на себя — ни поставщики, ни управляющие недвижимостью. И долги, начавшие копиться еще в 2010 году, росли в прошлом году со скоростью снежного кома.
Сегодня их физически невозможно откорректировать за счет жильцов — половина семейных бюджетов просто не выдержала бы таких счетов.
Удивительно, но объективно такая ситуация была выгодна руководству предприятий-поставщиков. Ведь дебиторская задолженность с точки зрения бухгалтерии считается доходом. А значит, за этот доход — виртуальный он или реальный — топ-менеджерам начисляются полноценные премии.
Усушка и утруска
Кризис развивался так стремительно и так угрожающе для благополучия жителей, что пришлось в его развитие вмешиваться губернатору Алексею Гордееву. Изучив факты, он дал исчерпывающе образное определение сложившейся коллизии:
— Я как-то приводил пример из старого фильма, как в гражданскую войну повар варит кусок мяса, его взвешивают, видят, что норма не выдерживается, и повара ведут расстреливать. Но кто-то вовремя сообразил, что мясо при варке теряет в весе, и повара оставили в живых. Здесь примерно то же самое. Все искали врагов друг в друге, а оказалось, что имеется целый ряд потерь технического характера. Некоторые участки сетей никому не принадлежат. Не решены вопросы оплаты услуг финансовых посредников и т. п.
Однако в минувшую пятницу на встрече с экономическими обозревателями ведущих воронежских СМИ губернатор Гордеев выразил определенное удовлетворение от своей коммунальной миротворческой миссии....... продолжение по ссылке
Александр Саубанов
http://www.mkommunar.ru/?lev1=14&id=12955
Были политические предвыборные размытые агитки, в которых замазано и безграмотно звучит "нет росту тарифов ЖКХ". Но таких тарифов в РФ не существует. Есть регулируемые тарифы на ресурсы РСО и нерегулируемые размеры платы за содержание и ремонт общего имущества (причем в масштабе дома, а не города).
Еще есть разъяснение Минрегиона, рекомендующее индексировать плату за жилое помещение (Письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в договоре управления многоквартирным домом"). Это позиция министерства, отвечающего за реализацию гос. жилищной политики.
я не знаю случаев, когда муниципалитеты/регионы запрещали заключать договоры управления с размерами платы, установленными общими собраниями. А найти отговорки и причины, мешающие начать индексировать плату за жилое помещений всегда можно.
Практически тот-же объем по коллективному прибору учета распределяется между потребителями при начислении платы за КУ (п. 21, 22. 23 Правил КУ - 307 в ред. ПП 354). Сейчас эта дельта не фатальна.
Скорее всего, причиной дельты является недосбор. Скрытые потребители (не зарегистрированные) не приводят к убыткам УО, т.к. потребленные ими объемы переходят в общедомовое потребление и распределяются на тех, у кого установлены ИПУ