Покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, требующий от продавца возместить расходы на устранение недостатков, не должен доказывать его вину в этих дефектах (Постановление АС ДВО от 30.09.2014N Ф03-4361/14 по делу NА51-37084/2013)

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.Г. Красковской

Судей: Г.А. Камалиевой, А.В. Солодилова

при участии:

от ответчиков: Суреева М.В., представитель по доверенности б/н от 10.07.2014;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Лиман" на решение от 20.03.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу N А51-37084/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.Н.Гарбуз, в апелляционном суде судьи: И.С.Чижиков, К.П.Засорин, С.В.Шевченко

По иску товарищества собственников жилья "Лиман"

к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТ ТОРГ", обществу с ограниченной ответственностью "Компания Румас-Трейдинг"

о взыскании 11 412 343 руб.

Товарищество собственников жилья "Лиман" (ОГРН 1122543007773, ИНН 2543006707, место нахождения: 690041, г. Владивосток, ул. Полетаева, 6 В; далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРТ ТОРГ" (ОГРН 1072536003924, ИНН 2536184586, место нахождения: 690001, г. Владивосток, ул. Пушкинская, 29; далее - общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Компания Румас-Трейдинг" (ОГРН 1062536003914, ИНН 2536165495, место нахождения: 690001, г. Владивосток, ул. Пушкинская, 129; далее - компания) о взыскании 11 412 343 руб. стоимости восстановительного ремонта многоквартирного дома и 48 000 руб. расходов на оплату экспертного заключения.

Иск обоснован тем, что ответчики являются продавцами многоквартирного жилого дома его нынешним собственникам (гражданам), интересы которых представляет товарищество. В период после приобретения дома ими обнаружены дефекты в техническом состоянии конструкций дома, связанные с нарушениями при его реконструкции. В связи с этим иск о возложении на ответчиков обязанности возместить истцу стоимость устранения данных недостатков должен быть удовлетворен на основании статей 475, 724, 756 ГК РФ.

Решением от 20.03.2014 в иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что истец не подтвердил наличие недостатков дома; заключение эксперта, представленное в подтверждение данного обстоятельства, не имеет доказательственной силы, так как один из выводов эксперта основан на пояснениях жильцов. При этом товарищество не доказало, что выявленные недостатки в состоянии дома возникли по вине ответчиков, как того требуют статьи 15, 1064 ГК РФ.

В кассационной жалобе товарищество просит решение и постановление апелляционного суда отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суды сделали ряд выводов, которые не согласуются с фактическими обстоятельствами дела, в том числе о периоде выполнения работ в доме. Считает необоснованным вывод судов об отсутствии вины ответчиков в выявленных недостатках реконструкции дома. Считает, что вопреки суждениям судом данный вопрос не мог исследоваться экспертом. Заключение эксперта неправомерно отвергнуто, хотя в силу статьи 67 АПК РФ оно является допустимым доказательством по делу. При этом заключение дано с соблюдением норм Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", основано на надлежащем исследовании экспертом конструкций дома. Полагает, что отклонив иск, суды фактически возложили бремя доказывания обстоятельств дела исключительно на истца, тогда как нормы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" прямо предусматривают обязанность ответчиков привести соответствующие доказательства (провести экспертизу о причинах появления недостатков работ).

В отзыве на кассационную жалобу ответчики выражают несогласие с приведенными в ней доводами, считают решение и постановление апелляционного суда соответствующими закону и предлагают оставить их без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества и компании поддержал мнение об отсутствии оснований для отмены судебных актов. Товарищество, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимало.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим причинам.

Суды установили и из обстоятельств дела видно, что по договору купли-продажи от 27.03.2008 компания передала в собственность общества 99/100 долей в праве на нежилые помещения общей площадью 2132 кв.м в объекте недвижимости - здании лечебного корпуса N 1 по адресу: г.Владивосток, ул.Полетаева, 6.

По решению Управления по учету и распределению жилой площади администрации г.Владивостока от 17.08.2007 N 427-р обществу дано разрешение, в том числе перевести нежилые помещения объекта по ул.Полетаева, 6 в жилые, произвести работы по переустройству и перепланировке переводимых помещений в соответствии с проектной документацией для обеспечения их использования в качестве жилых.

По факту выполнения работ по переустройству и перепланировке здания состоялся акт приемочной комиссии от 20.06.2008 N 427-п. Впоследствии изменен адрес объекта (г.Владивосток, ул.Полетаева, 6В).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.06.2009 по делу N А51-3945/2009 признано право собственности компании на два этажа (5 и 6) жилого дома (лит А) с жилыми и нежилыми помещениями, общей площадью 1030,5 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева 6В.

Впоследствии жилые помещения (квартиры) в доме ответчики продали третьим лицам.

В конце 2010 года собственники названного дома обнаружили дефекты в техническом состоянии кровли, лифтовой шахты, наружной отделки, внутренней отделки мест общего пользования дома. Это подтверждено заключением эксперта ООО "Центр экспертиз "Регион-Приморье". Определенная данным заключением стоимость восстановительного ремонта дома составила сумму 11 412 343 руб., которая предъявлена ко взысканию.

Отклоняя иск, суды пришли к выводу о недопустимости принятия названного заключения в качестве доказательства по делу, а также о том, что истец не подтвердил вину ответчиков в выявленных недостатках дома.

Однако выводы судов не учитывают следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, на которой основаны требования истца, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу статьи 557 ГК РФ положения приведенной выше нормы права (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи о ее качестве.

По смыслу данных правовых норм основанием для удовлетворения притязаний покупателя к продавцу недвижимости ненадлежащего качества, связанных с возмещением расходов на устранение выявленных недостатков, является установление самого факта некачественности объекта отчуждения. При этом обязанность продавца товара удовлетворить такие притязания не обусловлена наличием либо отсутствием его вины в выявленных недостатках товара, которые имели место на момент продажи (в том числе скрытого характера).

Поскольку статьи 475, 557 ГК РФ специальным образом регулируют вопросы продажи товара ненадлежащего качества, у судов отсутствовали основания для применения общих положений статей 15, 1064 ГК РФ о возмещении вреда (убытков) и отклонения требований товарищества по причине недоказанности им вины ответчиков в проявившихся недостатках дома.

Отвергая заключение ООО "Центр экспертиз "Регион-Приморье", суды исходили из недостоверности данного доказательства, поскольку один из выводов эксперта основан на словах собственников жилых помещений дома.

Однако вопреки требованиям статьи 71 АПК РФ данная судами оценка этому доказательству не основана на его всестороннем, полном и объективном исследовании. В заключении действительно имеется ссылка на пояснения собственников дома об отсутствии утеплителя на крыше. Однако суды не обосновали, как это указание эксперта повлияло на достоверность заключения в целом, притом, что недостаток (отсутствие утеплителя) занимает незначительное место в объеме выявленных дефектов крыши и никак не связан с установленными заключением недостатками остальных элементов дома. В ходе апелляционного обжалования решения истец приводил доводы об использовании экспертом надлежащих методов исследования и о соответствии заключения закону, однако данные доводы проигнорированы апелляционным судом, причины этого в постановлении не приведены.

Безосновательное отклонение данного доказательства привело суды к преждевременному выводу о недоказанности истцом обстоятельств, с которыми он связывал право на иск.

При таких основаниях решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ как принятые без исследования значимых для дела обстоятельств, с нарушением норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела суду следует оценить правомерность требований истца с точки зрения норм законодательства об устранении недостатков переданного продавцом покупателю товара, установить, каким образом и по каким сделкам осуществлялось отчуждение помещений дома нынешним собственникам. Суду необходимо дать оценку представленному истцом заключению эксперта о выявленных недостатках дома, при необходимости обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для установления этого обстоятельства. В зависимости от установленного судам следует разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.03.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу N А51-37084/2013 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.