Незаключение договора с управляющей организацией не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности компенсировать ей расходы на содержание общего имущества (Постановление АC СЗО от 08/09/14 N Ф07-6101/14 по делу N А66-7958/2013)

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Коробова К.Ю., Марьянковой Н.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Селигер-Холдинг" Падалко Г.А. (доверенность от 17.07.2014 N 39),

рассмотрев 02.09.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Селигер-Холдинг" на решение Арбитражного суда Тверской области от 14.02.2014 (судья Головина Т.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Шумилова Л.Ф., Виноградов О.Н., Писарева О.Г.) по делу N А66-7958/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Крона", место нахождения: 170026, Тверская область, город Тверь, улица Мусоргского, дом 12, ОГРН 1036900021102, ИНН 6901025523 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Селигер-Холдинг", место нахождения: 125438, Москва, Михалковская ул., д. 48, корп. 2, оф. 41, ОГРН 1026900544956, ИНН 6905074850 (далее - Компания), взыскании 276 725 руб. 48 коп., в том числе 156 169 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за содержание здания, инженерных сетей и коммуникаций за период с января по декабрь 2012 года и 65 070 руб. 75 коп. - с января по май 2013 года, 27 000 руб. неосновательного обогащения за оказанные агентские услуги за период с января по декабрь 2012 года и 11 250 руб. - с января по май 2013 года, а также 17 234 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 05.01.2012 по 24.06.2013.

Решением от 14.02.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.06.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно удовлетворили требования о взыскании неосновательного обогащения по тарифу, установленному в договорах от 29.12.2011 N Сел-А-2012 и N Сел-С-2012, поскольку в данном случае имеют место не правоотношения по управлению домом управляющей компанией, а предоставление услуг в рамках агентских договоров, которые Компания не заключала и в силу положений о свободе договора заключать не обязана.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы.

Общество надлежащим образом уведомлено о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Компания является собственником нежилого помещения площадью 491,1 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Тверь, пр. Победы, д. 3 (далее - здание).

Общество (исполнитель) и Компания (заказчик) 28.12.2010 заключили договор N Сел-С-2011 на содержание здания, инженерных сетей и коммуникаций, по условиям которого Общество обязалось оказать услуги, связанных с эксплуатацией здания.

Размер оплаты составляет 9000 руб. в месяц (пункт 3.2 договора с учетом протокола разногласий).

Срок действия договора определен с 01.01.2011 по 31.12.2011.

Между сторонами также сложились договорные отношения по произведению взаиморасчетов по оплате коммунальных услуг между Компанией и соответствующими коммунальными службами, ведению переговоров и осуществлению необходимых действий, обусловленных рамками договоров с коммунальными службами. Данные отношения были оформлены агентским договором от 28.12.2010 N Сел-А-2011, по условиям которого размер вознаграждения Общества (агента) составил 2000 руб. в месяц (с учетом протокола разногласий).

Письмом от 16.05.2011 N 18 (имеется отметка о получении ответчиком) Общество уведомило Компанию в числе прочих собственников помещений, расположенных в здании, о проведении общего собрания.

Общее собрание собственников нежилых помещений проведено 31.05.2011, его результаты оформлены протоколом. Большинством голосов принято решение об утверждении порядка и способа выполнения работ по содержанию и обслуживанию здания, а также прилегающей к нему территории в соответствии с предложенными агентским договором и договором на содержание здания, инженерных сетей и коммуникаций. Представитель Компании в указанном собрании участия не принимал.

Согласно предложенному договору на содержание здания, инженерных сетей и коммуникаций на 2012 год заказчик ежемесячно оплачивает исполнителю стоимость услуг, указанных в пункте 2.2.5.1 договора, в размере 13 014 руб. 15 коп. из расчета 26 руб. 50 коп. за 1 кв. м. Ежемесячное вознаграждение Общества установлено в размере 2250 руб.

Общество письмом от 21.11.2011 N 53 направило в адрес Компании агентский договор от 29.12.2011 N Сел-А-2012 и договор на содержание здания, инженерных сетей и коммуникаций от 29.12.2011 N Сел-С-2012 (каждый в 2 экземплярах) для подписания.

Компания, получив указанные договоры, их не подписала.

В период с 2012 года по 2013 год Общество фактически оказывало услуги по содержанию здания, инженерных сетей и коммуникаций здания, агентские услуги по организации взаиморасчетов с коммунальными службами, в связи с чем выставило и направило Компании счета на их оплату, исчислив размер платы в соответствии с тарифами, установленными в договорах от 29.12.2011 N Сел-А-2012 и N Сел-С-2012.

Поскольку Компания счета не оплатила, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Как следует из статьи 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, бремя содержания собственником имущества включает не только расходы на содержание непосредственно принадлежащих ему нежилых помещений, но и расходы, связанные с эксплуатацией всего здания пропорционально доле каждого собственника.

Из приведенных норм следует, что Компания в силу закона обязана нести расходы по содержанию общего имущества в здании. При этом размер и порядок внесения платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в здании определяются договором, заключенным собственником нежилого помещения и Обществом.

Незаключение такого договора не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности компенсировать управляющей компании расходы на содержание общего имущества в здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По правилам статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица

Фактическое оказание услуг подтверждается материалами дела.

Оценив в порядке, установленном статьи 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение Компанией обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в здании ведут к безосновательному сбережению ответчиком денежных средств за счет истца. Общество фактически оказывает услуги по управлению домом, размер его требований рассчитан с применением фиксированного тарифа с учетом площади помещения ответчика. По такому же тарифу взимается плата и с остальных собственников помещений, расположенных в здании. Претензий по качеству и объему оказанных услуг Компания не заявляла, доказательства их неоказания не представила. При таком положении суды правильно посчитали, что Общество для взыскания задолженности по содержанию нежилого помещения не должно доказывать свои фактические расходы, непосредственно выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

При таком положении суды правомерно удовлетворили иск в этой части.

Между тем суд кассационной инстанции не может признать верными обжалуемые решение и постановление в части взыскания как неосновательного обогащения агентского вознаграждения и начисленных на сумму вознаграждения процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Как следует из материалов дела, в спорный период агентский договор между истцом и ответчиком заключен не был.

Законодательство не связывает оказание управляющей организацией агентских услуг с бременем содержания общего имущества участником долевой собственности. Таким образом, у Общества может как существовать, так и отсутствовать потребность в оказании ему упомянутых услуг.

С учетом изложенного и ввиду того, что материалы дела не представлены доказательства поручения Компанией Обществу совершать действия, за которые оно требует взыскать вознаграждение, доказательства одобрения указанных действий или какие-либо иные доказательства наличия между сторонами фактически сложившихся соответствующих договорных отношений, у судов не было оснований для удовлетворения иска о взыскании 38 250 руб. неосновательного обогащения в виде агентского вознаграждения и 2540 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на эту сумму, поэтому решение и постановление в указанной части подлежит отмене, а иск - отклонению.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 286, статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14.02.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А66-7958/2013 отменить в части взыскания с закрытого акционерного общества "Селигер-Холдинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крона" 38 250 руб. неосновательного обогащения и 2540 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении иска в этой части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Крона", место нахождения: 170026, г. Тверь, ул. Мусоргского, д. 12, ОГРН 1036900021102, ИНН 6901025523, в пользу закрытого акционерного общества "Селигер-Холдинг", место нахождения: 125438, Москва, Михалковская ул., д. 48, корп. 2, оф. 41, ОГРН 1026900544956, ИНН 6905074850, 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Тверской области от 14.02.2014 и постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014, произведенное определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2014.