Об изменении размера арендной платы (Постановление АС СЗО от 29.09.14 N Ф07-7628/14 по делу N А56-80631/2013)

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Ким А.Р. (доверенность от 30.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Телта" генерального директора Авакяна Н.В. (приказ от 25.06.2013 N 1), Авакян Е.В. (доверенность от 25.06.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телта" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2014 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Кашина Т.А., Старовойтова О.Р., Тимухина И.А.) по делу N А56-80631/2013,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Телта", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, ОГРН 1137847240332, ИНН 7813565553 (далее - Общество), о взыскании 761 012 руб. 91 коп., в том числе 674 233 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с 05.08.2013 по 31.12.2013 и 86 779 руб. 29 коп. пеней.

Решением от 04.03.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, материалами дела не подтверждается наличие в арендуемых помещениях четырех входов и отопления, в помещении первого этажа - водоснабжения и канализации, а также осуществление в арендуемых помещениях деятельности по торговле мебелью; истец необоснованно в одностороннем порядке изменил целевое назначение предоставленного в аренду помещения, что повлекло увеличение арендной платы; произведенный истцом расчет арендной платы неверен; размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая, что в связи с изменением характеристик арендуемого имущества арендатор обязан вносить арендную плату в размере, определенном исходя из фактического состояния помещений.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 25.01.96 N 15-А-000390 с дополнительными соглашениями к нему занимает нежилое помещение общей площадью 119,4 кв. м, расположенное в подвале и на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А.

Размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2010 N 9) размер квартальной арендной платы в 2010 году составляет 87 787 руб. 32 коп. Пунктом 3.2 договора (в редакции того же дополнительного соглашения) предусмотрена обязанность арендатора с 01.01.2012 самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы с учетом утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году.

Пунктом 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.99 N 4) арендодателю предоставлено право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

КУГИ, ссылаясь на то, что согласно кадастровому паспорту помещения от 05.08.2013 его технические характеристики изменились по сравнению с теми, какие имелись в 2009 году, в связи с чем арендная плата подлежит пересчету в соответствии с действующей в Санкт-Петербурге методикой, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая исковые требования обоснованными по праву и размеру и удовлетворяя иск в полном объеме, суды посчитали доказанным изменение характеристик арендуемого помещения и сослались на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 2 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", согласно которому арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками определения арендной платы согласно приложению 1 к названному Закону Санкт-Петербурга.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы за нежилые помещения, отсутствует.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), акты органов публично-правовых образований, устанавливающие правила об определении арендной платы и условиях сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этих публично-правовых образований, применяются к договору аренды постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В данном случае условие о размере арендной платы было определено сторонами в договоре от 25.01.96 N 15-А-000390 и дополнительных соглашениях к нему с учетом действующих нормативных актов Санкт-Петербурга. На несоответствие установленного в договоре и дополнительных соглашениях размера арендной платы нормативным актам, действовавшим на момент заключения договора и дополнительных соглашений, КУГИ не ссылается.

Порядок изменения договора установлен статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор может быть изменен по соглашению сторон, в определенных случаях по требованию одной стороны судом, а также в результате одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Пунктом 3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 23.11.99 N 4) возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы предусмотрена только в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. Причем и в этом случае для установления нового размера арендной платы арендодатель должен направить арендатору уведомление.

Ни договором, ни Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным законом возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением состояния арендуемого имущества не предусмотрена. О признании КУГИ того факта, что размер арендной платы в данном случае мог быть изменен по соглашению сторон, свидетельствует и направление арендодателем арендатору не уведомления, а дополнительного соглашения, которое так и не было подписано сторонами.

Таким образом, ни в одностороннем порядке арендодателем путем направления арендатору уведомления, ни соглашением сторон изменения в договор в части размера арендной платы не вносились. В связи с этим у арендодателя не имелось оснований для начисления арендной платы в увеличенном размере, а у судов - для взыскания с ответчика определенной истцом суммы в качестве задолженности по арендной плате за использование нежилого помещения, арендуемого по договору аренды.

С учетом изложенного следует признать, что при принятии обжалуемых решения и постановления суды неправильно применили нормы материального права, придя к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеням в размере, не соответствующем условиям договора аренды, изменения в который в этой части не вносились. В связи с этим названные судебные акты подлежат отмене. Поскольку в данном случае для разрешения спора не требуется установления каких-либо иных обстоятельств, кроме тех, какие установлены судами при рассмотрении дела, кассационная инстанция полномочна в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Ввиду удовлетворения кассационной жалобы и принятия по результатам ее рассмотрения постановления не в пользу КУГИ судебные расходы в сумме 4000 руб., понесенные ответчиком в связи с рассмотрением апелляционной и кассационной жалоб, относятся на КУГИ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А56-80631/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Телта", место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, ОГРН 1137847240332, ИНН 7813565553, 4000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.