Суд запретил регистрировать собственность на общие лестничные клетки и подвалы

Чердак один на всех

Суд запретил регистрировать собственность на общие лестничные клетки и подвалы

Высший Арбитражный Суд (ВАС) поставил точку в вопросе о возможности регистрировать в индивидуальную собственность подсобные помещения, подвалы, мансарды и чердаки, являющиеся общим имуществом жильцов. По мнению судей, такая регистрация неправомерна даже в том случае, если доступ в такие нежилые помещения для других жильцов не затруднен.

Вчера ВАС рассмотрел иск ООО "Омск-Актив" и ООО "Ралли" к департаменту имущественных отношений администрации Омска. Фирмы просили признать право общей долевой собственности на нежилые помещения в Омске общей площадью чуть более 225 кв. м. Компании также просили признать недействительным зарегистрированное право собственности омского муниципального образования на эту недвижимость.

По мнению компаний, нарушения их прав со стороны омской мэрии выразились в числе прочего в заключении договора купли-продажи имущества с гражданином Шелеповым. Согласно материалам дела мэрия Омска не чинила препятствий компаниям в доступе к спорным помещениям.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования фирм. Судьи исходили из того, что спорные помещения являются имуществом общего пользования, которое необходимо для обслуживания всего здания в целом. Однако суд третьей инстанции избрал другую позицию. По мнению суда, если препятствий к доступу в спорные помещения не было, то и нарушения прав истцов также не установлено. Суд отменил решения нижестоящих инстанций и в иске отказал.

Тройка судей, передавшая дело в президиум ВАС в порядке надзора, посчитала, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, но право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, то собственники помещений вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

"В таком случае нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на такое имущество", - говорится в определении коллегии судей о передаче дела в президиум ВАС.

ВАС указал, что регистрация индивидуальной собственности на общее имущество препятствует другим собственникам передавать имущество в пользование третьим лицам и поэтому незаконна. Непонятно, почему суд кассационной инстанции не усмотрел риск возникновения потенциальных препятствии в доступе к спорным помещениям общего пользования ввиду заключенного договора купли-продажи с неким гражданином Шепеловым, недоумевает юрист Art de Lex Юлия Голикова.

Президиум, разрешая данный спор в пользу собственников нежилых помещений, дал понять, что "плавающую долю" в общем имуществе, право на которую приобретает собственник квартиры, нельзя отделить, передать, поделить, выделить, продолжает г-жа Голикова. "А значит, и все "заимствования" общей территории холла, которые имеются в каждом подъезде, являются незаконными", - предупреждает юрист.

Перечень общего имущества является обширным и включает в себя не только помещения, в которых находятся инженерные коммуникации, но и все места, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, комментирует старший юрисконсульт компании "ФБК-Право" Анна Грищенкова. По ее словам, многие теперь должны обратить внимание на вчерашнее постановление ВАС. "Гражданам, присвоившим себе часть нежилых помещений, к примеру часть лестничной клетки, следует опасаться либо признания регистрации незаконной, либо лишения права на это имущество", - прогнозирует она.

Ярослав НИКОЛАЕВ