Право аренды земельного участка, принадлежавшее продавцу расположенной там недвижимости, переходит к ее покупателю в силу закона (Постановление ФАС ДО от 28 октября 2013 г. N Ф03-4895/13 по делу N А73-4279/2013)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от ООО "Амур Золото": Каргин А.Н., представитель по доверенности от 09.08.2013 N 90; Руднев С.Н., представитель по доверенности от 09.08.2013 N 86

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю: Пак В.С., представитель по доверенности от 08.05.2013 N ДОВ-027

от Министерства природных ресурсов Хабаровского края: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амур Золото"

на решение от 23.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013

по делу N А73-4279/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Луговая И.М., в апелляционном суде судьи Харьковская Е.Г., Гричановская Е.В., Сапрыкина Е.И.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Амур Золото"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

заинтересованное лицо: Министерство природных ресурсов Хабаровского края

о признании недействительным решения

Общество с ограниченной ответственностью "Амур Золото" (ОГРН 1102720003352; место нахождения: 682571, Хабаровский край, с. Аян, ул. Октябрьская, 11; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 1042700170116; место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74; далее - Управление Росреестра, регистрационный орган) о признании недействительным решения от 17.04.2013 N 01/215/2013-747 об отказе в государственной регистрации изменений арендатора в договоре аренды лесного участка от 24.02.2010 N 05-206/2010 и об обязании осуществить государственную регистрацию изменений.

Требования общества основаны на положениях статей 16, 17, 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и обусловлены тем, что право аренды перешло к нему в силу закона в связи с приобретением комплекса объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном участке лесного фонда.

К участию в деле привлечено Министерство природных ресурсов Хабаровского края (ОГРН 1072721005532; место нахождения: 680000, Хабаровск Город, Карла Маркса Улица, 56; далее - Министерство), являющееся арендодателем спорного лесного участка.

Решением суда от 23.05.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву отсутствия согласия Министерства на передачу обществу права пользования спорным участком, а также заключенного в порядке статьи 450 ГК РФ соглашения с арендодателем о перемене лиц в обязательстве по договору аренды от 24.02.2010 N 05-206/2010.

В кассационной жалобе общество выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просит решение, постановление апелляционного суда отменить и обязать Управление Росреестра осуществить регистрацию изменений арендатора спорного лесного участка.

Заявителем жалобы приведены доводы о неверной оценке судами условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 01.11.2010 N 10/7385 в части перехода права пользования участком лесного фонда, на котором расположены приобретенные обществом объекты. Считает, что суды обеих инстанций ошибочно сочли неподлежащими применению к спорным отношениям нормы статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, а также имеющееся в судебной практике толкование данных норм Высшим Арбитражным Судом РФ. Общество также ссылается на наличие у него статуса недропользователя спорного участка и его целевое использование, в том числе путем эксплуатации созданного на данном участке горно-обогатительного комплекса, собственником которого оно является в настоящее время. По мнению заявителя, в данном случае согласие Министерства на передачу права аренды не требовалось и необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.02.2010 N 05-206/2010 отсутствовала, поскольку изменение арендатора произошло в силу закона независимо от воли арендодателя. Настаивает на том, что регистрационный орган обязан внести необходимые изменения в публичный реестр на основании договора купли-продажи объектов недвижимости.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу, сославшись на ранее изложенную позицию в суде апелляционной инстанции, просило рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя. От Управления Росреестра отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества поддержали приведенные в жалобе доводы и дополнительно пояснили, что между обществом и Министерством имелось соглашение об изменении арендатора спорного участка, однако оно при обращении в регистрирующий орган не представлялось. Кроме того, представители заявителя жалобы выразили мнение, что ввиду истечения срока действия договора от 24.02.2010 N 05-206/2010 внесение в него изменений в настоящее время невозможно.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указав, что все доводы заявителя были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно отклонены ими как несостоятельные.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующих обстоятельств.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Министерством (арендодатель) и ОАО "Артель старателей "Амур" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 24.02.2010 N 05-206/2010, по условиям которого арендатору на срок до 19.07.2011 переданы в пользование находящиеся в государственной собственности пять частей лесного участка общей площадью 55,44 гектара в пределах Аянского лесничества, с кадастровым номером 27:02:00:1, для разведки и добычи рудного золота на месторождении Тукчи в Аяно-Майском муниципальном районе. Учетные кадастровые номера частей и их площадь: 128 - площадь 13,02 гектара; 129 - площадь 37,64 гектара; 130 - площадь 1,69 гектара; 131 - площадь 2,29 гектара; 132 - площадь 0,80 гектара. Местоположение лесного участка: Хабаровский край, Аяно-Майский муниципальный район, квартал N 19 (выдел 62 (часть)) Аянского участкового лесничества Аянского лесничества.

Согласно пункту 3.3.2 названного договора арендатору предоставлено право осуществлять на лесном участке в установленном порядке строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, для разведки и добычи рудного золота на месторождении Тукчи в Аяно-Майском муниципальном районе в соответствии со статьей 21 Лесного кодекса РФ и порядком использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых.

Пунктом 3.4.2. договора также предусмотрена обязанность арендатора использовать лесной участок по назначению в соответствии с лесным законодательством, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящим договором.

Государственная регистрация договора аренды лесного участка осуществлена 26.03.2010, о чем свидетельствует запись в ЕГРП за номером 27-27-01/049/2010-333.

Впоследствии ОАО "Артель старателей "Амур" принято решение от 21.05.2010 о создании общества "Амур Золото", которое зарегистрировано в качестве юридического лица 28.05.2010.

Приказом Департамента по недропользованию по Дальневосточному федеральному округу от 15.07.2010 N 124 переоформлена лицензия ОАО "Артель старателей "Амур" на право пользования недрами на ООО "Амур Золото" и последнему выдана лицензия от 10.08.2010 N ХАБ02352БЭ со сроком действия до 31.12.2025 на право пользования недрами с целью разведки и добычи рудного золота на месторождении Тукчи. В пункте 1.3 приложения 1 к лицензии закреплено, что как недропользователь общество является правопреемником ОАО "Артель старателей "Амур" на этом месторождении.

В этой связи между ОАО "Артель старателей "Амур" (продавец) и обществом "Амур Золото" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.11.2010 N 10/7385, по условиям пунктов 1.1, 1.2 которого в собственность общества передается имущество горно-обогатительных комплексов, наименование и стоимость которого определены приложением N 1 к договору, в том числе горно-обогатительный комплекс "Тас-Юрях" на месторождении "Тукчи" в Аяно-Майском районе Хабаровского края в составе: золотоизвлекательная обогатительная фабрика, столовая, баня, котельная, дизельная электростанция, механические мастерские, два склада химреагентов, площадка накопитель хвостов, аварийная ёмкость, резервуар запаса воды, водозаборная станция, склад горюче-смазочных материалов.

25.11.2010 право собственности общества на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы в публичном реестре в установленном законом порядке.

Помимо этого пунктом 1.3 договора купли-продажи от 01.11.2010 N 10/7385 также предусмотрено, что одновременно с переходом права собственности на имущество к покупателю (обществу "Амур Золото") переходит право пользования, в том числе: пятью частями лесного участка общей площадью 55,44 га в пределах Аянского лесничества, с кадастровым номером 27:02:00:1, расположенными по адресу Хабаровский край, Аяно-Майский муниципальный район, квартал N 19 (выдел 62 (часть) Аянского участкового лесничества, находящегося в аренде у продавца на основании договора аренды от 24.02.2010 N 05206/2010.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество 27.02.2013 обратилось в регистрационный орган с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части наименования арендатора лесного участка в связи с переходом права пользования на основании договора купли-продажи от 01.11.2010 N 10/7385.

Согласно уведомлению от 15.03.2013 N 01/215/2013-747, направленному Управлением Росреестра в адрес общества, государственная регистрация внесения изменений арендатора лесного участка с кадастровым номером 27:02:0000000:1 приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о госрегистрации по причине непредоставления заявителем документов, необходимых для ее проведения. При этом регистратором, со ссылкой на нормы статей 382, 450 ГК РФ, указано, что в данном случае основанием для государственной регистрации является договор уступки прав по договору аренды, заявление от обеих сторон такого договора и документ об уплате государственной пошлины в размере 7 500 руб. (пункт 7 статьи 12 и статьи 16, 18 названного Закона).

Поскольку обществом документы, устраняющие указанные препятствия проведения государственной регистрации, в установленный срок представлены не были, регистрационным органом на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации принято решение от 17.04.2013 N 01/215/2013-474 об отказе в государственной регистрации изменений сведений об арендаторе спорного участка, которое оспорено обществом в порядке норм главы 24 АПК РФ в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, арбитражные суды исходили из того, что земли лесного фонда согласно положениям статей 7, 17, 27 Земельного кодекса РФ и статьи 8 Лесного кодекса РФ находятся в федеральной собственности и ограничены в обороте исходя из их целевого назначения.

При этом суды обеих инстанций сочли, что в силу норм статей 608, 615, статьи 22 Земельного кодекса РФ и статей 9, 71, 72 Лесного кодекса РФ, а также условий пункта 5.1 договора аренды лесного участка от 24.02.2010 N 05206/2010, спорным земельным участком вправе распоряжаться только Министерство, поэтому для перехода к обществу права аренды данным участком необходимо получение согласия арендодателя либо заключение дополнительного соглашения к договору аренды о перемене лиц в обязательстве.

Кроме того, по мнению суда первой инстанции, стороны договора купли-продажи от 01.11.2010 N 10/7385 неправомерно включили в него условия о переходе к покупателю права пользования спорным земельным участком, а размещение на нем объектов недвижимости противоречит целевому назначению участка.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суды отклонили ссылки общества на статью 35 Земельного кодекса РФ и статью 25.5 Закона о госрегистрации как не учитывающие особенности распоряжения участками лесного фонда и, согласившись с позицией регистрирующего органа о том, что в данном случае договор купли-продажи от 01.11.2010 не является основанием для государственной регистрации изменений сведений об арендаторе спорного земельного участка, признали оспоренное решение Управления Росреестра об отказе в регистрации законным и обоснованным.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает возможным согласиться с доводами заявителя кассационной жалобы в части ошибочного толкования судами норм гражданского, земельного и лесного законодательства, регулирующих вопросы перехода к покупателю объектов недвижимости права аренды земельного участка, предоставленного в пользованию продавцу этих объектов.

Так суды не учли, что согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и статье 35 Земельного кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского (статья 552 ГК РФ) и земельного (статья 35 Земельного кодекса РФ) законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Аналогичного правового подхода придерживался Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и впоследствии при принятии постановлений от 16.11.2010 N 8354/10 и от 05.07.2011 N 1721/11.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем).

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком (наличие которого является обязательным в случаях, предусмотренных законом) вступает в противоречие с определенными статьей 209 ГК РФ правомочиями собственника объектов недвижимости, поскольку безосновательно ограничивает его волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом. В данном случае достаточным является уведомление собственника участка о состоявшемся факте перехода права пользования (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, выводы судов обеих инстанций в части возможности возникновения у общества права аренды в отношении спорного участка лишь с согласия Министерства и на основании заключенного с ним дополнительного соглашения к договору аренды, признаются судом кассационной инстанции ошибочными. Также арбитражный суд первой инстанции неправомерного вторгся в оценку условий договора купли-продажи от 01.11.2010 N 10/7385, поскольку законность данной сделки предметом настоящего спора не является. Право собственности на построенные на арендуемом земельном участке объекты (строения) зарегистрировано в настоящее время за обществом и никем не оспорено в установленном законом порядке.

Вместе с тем по смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания решений органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В этой связи суд кассационной инстанции отмечает, что общество является арендатором спорного земельного участка в силу закона, действие договора аренды от 24.02.2010 N 05206/2010 не прекратилось, доказательства наличия возражений Министерства против использования обществом данного участка либо иных претензий по исполнению обязанностей арендатора, отсутствуют.

При таких фактических обстоятельствах данного конкретного спора оснований считать, что оспоренное решение Управления Росреестра об отказе в регистрации изменений сведений об арендаторе препятствует реализации обществом его прав и обязанностей как арендатора спорного участка, у суда кассационной инстанции не имеется.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, общество не лишено возможности оформить свои отношения с Министерством по поводу аренды спорного участка и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.

Несмотря на обоснованность доводов общества в части неправильного применения судами норм материального права, недоказанность нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности исключает возможность признания оспоренного решения регистрирующего органа незаконным.

Кроме того, согласно пунктов 1, 3 статьи 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 25.5 настоящего Федерального закона, установлены в данной статье.

В настоящее время редакция статьи 25.5 Закона о госрегистрации претерпела изменение и теперь не содержит предписания о том, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды, как это предусматривалось на момент обращения общества в регистрационный орган с соответствующем заявлением.

Наряду с этим собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. В этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя - собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения с указанием причины возврата (пункт 2 статьи 28.1 Закона о госрегистрации в новой редакции).

В такой ситуации возложение на Управление Росреестра в судебном порядке обязанности осуществить регистрационные действия по изменению сведений об арендаторе спорного участка лесного фонда лишь на основании факта покупки расположенных на нем объектов недвижимости будет противоречить приведенным выше нормам Закона о госрегистрации.

В связи с изложенным обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А73-4279/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.