Как начисляются проценты, если субъект малого (среднего) бизнеса выкупает арендуемую региональную (муниципальную) недвижимость в рассрочку? (Постановление АС СЗО от 10 июля 2013 г. N Ф07-3933/13 по делу N А66-5536/2012)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Жирковой Е.В. (доверенность от 14.09.2012),

рассмотрев 09.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А66-5536/2012 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВЕТЕРАН", ОГРН 1026900509844 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806 (далее - Департамент), о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 22.12.2009 N 28 и приложения 2 к указанному договору.

Решением от 16.01.2013 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 09.04.2013 решение от 16.01.2013 отменено, суд признал недействительными (ничтожным) абзац 1 пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 22.12.2009 N 28, заключенного Департаментом и Обществом, и приложение N 2 к данному договору: "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества" в части графы N 5 "Проценты" и графы N 6 "Итого".

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 09.04.2013, оставить в силе решение от 16.01.2013.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 22.12.2009 N 28 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 512,4 кв. м с кадастровыми номерами 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10001/А и 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10002/А, расположенных по адресу: г. Тверь, бул. Радищева, д. 29.

В соответствии с пунктами 1.2 и 2.1 договора стоимость выкупаемого муниципального имущества составляет 37 672 500 руб. (включая налог на добавленную стоимость). Оплата производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания договора в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 2), но не позднее последнего календарного дня месяца.

Согласно пункту 2.2 договора на сумму, подлежащую уплате в бюджет города (31 925 847 руб. 46 коп.), по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" от 09.12.2009 N 18 (353). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 24.11.2009 N 2336-у ставка рефинансирования установлена в размере 9 процентов годовых.

В приложении N 2 к договору стороны согласовали график оплаты, в соответствии с которым период рассрочки составляет 5 лет, процентная ставка рефинансирования - 9%, общая сумма процентов за предоставленную рассрочку оплаты - 4 788 877 руб. 12 коп.

По акту приема-передачи от 28.12.2009 имущество передано покупателю.

На основании указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Общества на нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10001/А, 69:40:04:00:066:0039:1/013124/37:10002/А, о чем выданы свидетельства от 21.01.2010.

Считая, что условия пункта 2.2 договора и приложения 2 к договору являются недействительными (ничтожными), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

Суд апелляционной инстанции установил несоответствие оспариваемых частей сделки требованиям закона.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 ГК РФ.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 809 ГК РФ право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

Учитывая изложенное, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, - процентами за пользование займом.

Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из буквального толкования приложения N 2 к договору видно, что график оплаты предусматривает обязанность покупателя уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2010-2014 годах. Такой порядок начисления процентов приведет к оплате пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует самой правовой природе этих процентов.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции верно установил, что приложение N 2 к договору "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества" в части расчета процентов в графе N 5 "Проценты" и графы N 6 "Итого" противоречит части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

При этом суд сделал правомерный вывод о возможности заключения спорного договора без включения в него соответствующего расчета процентов (приложение N 2 к договору), поскольку норма части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов (сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка). Продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов. Стороны вправе дополнить договор купли-продажи соответствующим условием.

Выводы апелляционного суда в указанной части являются законными.

В то же время суд кассационной инстанции не усматривает оснований для признания недействительным пункта 2.2 договора, поскольку его содержание полностью дублирует положения, закрепленные в части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Учитывая, что обстоятельства, необходимые для разрешения спора, апелляционным судом установлены, однако неправильно применена норма материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление от 09.04.2013 изменить, отказать в иске в части признания недействительным (ничтожным) пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 22.12.2009 N 28.

Кроме того, кассационная инстанция считает необходимым взыскать с Общества 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу N А66-5536/2012 изменить.

В иске в части признания недействительным абзаца 1 пункта 2.2 договора купли-продажи от 22.12.2009 N 28 отказать.

В остальной части постановление от 09.04.2013 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВЕТЕРАН" в доход федерального бюджета 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.