Рост ставок арендной платы из-за изменения экономической ситуации в стране не относится к числу обязательных оснований для изменения договора (Постановление ФАС ПО от 27.12.2012 г. N Ф06-9898/12 по делу N А06-1583/2012)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Коноплёвой М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 08.06.2012 (судья Серикова Г.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Комнатная Ю.А., Пригарова Н.Н.)

по делу N А06-1583/2012

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" (ОГРН 1076164009096, ИНН 6164266561) к обществу с ограниченной ответственностью "Компьютерно-полиграфический центр "Полиграфком" (ОГРН 1023000851390, ИНН 3018003030) об изменении договора от 28.06.2004 N 9838 и принятии изменения в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2011 N 3,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга", филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" (далее - ОАО "МРСК Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компьютерно - полиграфический центр "Полиграфком" (далее - ООО "КПЦ "Полиграфком") об изменении договора аренды муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахани от 28.06.2004 N 9838, принятии изменения в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2011 N 3.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 08.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012, в удовлетворении заявленных требований ОАО "МРСК Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет) и ООО "КПЦ "Полиграфком" (Арендатор) 28.06.2004 заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений N 9838, по условиям которого Комитетом сданы арендатору в пользование нежилые помещения, площадью 408,12 кв.м (1-й этаж - 262,12 кв.м, 2-й этаж - 146 кв.м), по адресу: ул. Д.Рида, д. 2, сроком с 01.07.2004 по 25.06.2009.

По акту приема-передачи нежилых помещений от 28.06.2004, которым зафиксировано неудовлетворительное техническое состояние нежилых помещения, объект аренды передан ООО "КПЦ "Полиграфком".

Дополнительным соглашением от 23.08.2005 N 1 стороны внесли изменения в предмет договора аренды, указав, что в аренду передано нежилое помещение N 3 на первом и втором этажах в здании литера А, расположенное по адресу: г. Астрахань, пл. Д.Рида, д. 1, площадью 507,8 кв.м, для использования под полиграфическое производство, сроком аренды с 01.07.2004 по 01.07.2054, а также в раздел 3 договора аренды.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 14.11.2005 в Управлении федеральной регистрационной службы по Астраханской области.

В соответствии с мировым соглашением, утвержденным определением Арбитражного суда Астраханской области от 24.11.2008 по делу N А06-2077-9/2001 Муниципальное образование "город Астрахань" передало в собственность ОАО "МРСК Юга" здание по адресу: г. Астрахань, пл. Д.Рида, д. 1, литер А, общей площадью 1 808 кв.м, с обременением права (аренда), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2011серия 30 АА N 602077.

Истец, являясь собственником арендуемого ответчиком нежилого помещения, и считая, что установленный договором аренды прежним собственником размер арендной платы с применением льгот, является в несколько раз ниже рыночной, чем нарушаются его права, и законные интересы как коммерческой организации, направил для подписания в адрес арендатора дополнительное соглашение от 03.06.2011 N 2 к договору аренды, в котором предложил изменить Арендодателя на ОАО "МРСК Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго", а также внести в пункт 8 раздела 3 договора изменения в следующей редакции: "за указанное в пункте 1 договора помещение Арендатор оплачивает арендную плату Арендодателю самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. В том числе Арендатор оплачивает на расчетный счет Арендодателя НДС, рассчитанную в соответствии с законодательством Российской Федерации. Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы".

Кроме того, по мнению истца, Арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения и до 10 января каждого нового года согласовывать с арендодателем ставку арендной платы на текущий год.

Данное дополнительное соглашение подписано Арендатором с протоколом разногласий, в котором из дополнительного соглашения N 2 исключен пункт 2.

Истец 17.11.2011 в адрес ответчика направил дополнительное соглашение от 03.06.2011 N 3, в котором предлагалось принять приложение N 1 к договору аренды муниципальных нежилых помещений от 28.06.2004 N 9838 (Расчет арендной платы) в редакции приложения к соглашению. Приложением N 1 к дополнительному соглашению N 3 от 03.06.2011 установлена арендная плата в сумме 142 887,38 руб.

Ответчик, отказываясь в подписании данного соглашения, указал на то, что дополнительным соглашением N 1 от 23.08.2005 к договору установлен срок аренды с 01.07.2004 по 01.07.2054, а размер ежемесячной арендной платы - 23 574,92 руб. Указанные обстоятельства не предусматривают возможности произвольного одностороннего изменения Арендодателем размера арендной платы. Предложенный в дополнительном соглашении N 3 размер арендной платы в размере 142 887,38 руб. без учета коммунальных платежей и затрат на обслуживание помещения, не имеет правовых оснований, в связи с чем является необоснованным.

Учитывая указанные обстоятельства ОАО "МРСК Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из недоказанности факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Судом установлено, что в предмет доказывания по настоящему делу входили наличие между сторонами гражданских правоотношений по договору аренды, действительность договора аренды, соблюдение истцом порядка изменения договора и наличие условий для изменения договора по требованию истца.

Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Кроме того, в соответствии со статьей 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, судом не установлено, так как покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 01.07.2054 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО "КПЦ "Полиграфком".

При этом суд пришел к правильному выводу, что экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанных в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Обстоятельство, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу указанных в статье 451 ГК РФ обстоятельств, как обязательное основание для изменения договора.

Поскольку приложение N 1 (Расчет арендной платы), является неотъемлемой частью договора аренды от 28.06.2004 N 9838 с 01.05.2005, размер арендной платы сторонами определен в размере 23 574,92 руб., который выведен по формуле, утвержденной нормативными актами муниципального образования.

Судом правомерно установлено, что при заключении договора аренды от 28.06.2004 N 9838 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за нежилые помещения по определенной формуле, в силу указанного, порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя.

Кроме того, изменение методики определения арендной платы было произведено истцом в нарушение условий договора от 28.06.2004. Данное обстоятельство повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Таким образом, судебная коллегия считает, что судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 08.06.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 по делу N А06-1583/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.