Может ли собственник - арендодатель требовать от арендатора заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями? (Постановление ФАС СЗО от 12.09.2012г. N Ф04-4222/12 по делу N А75-10240/2011)

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Григорьева Д.В.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" на постановление от 08.06.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Глухих А.Н., Еникеева Л.И.) по делу N А75-10240/2011 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания N 2" (628600, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, 36, ИНН 8603161210, ОГРН 1098603000209) к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу о взыскании 200 355,96 руб.

Суд установил:

открытое акционерное общество "Управляющая компания N 2" (далее - общество, истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Дольникову Александру Леонидовичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 200 355,96 руб. задолженности за фактически оказанные услуги за 2009 и 2010 годы.

Решением от 09.04.2012 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 08.06.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы указывает на неправильное применение норм материального права, изложенных в статьях 290, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Заявитель также полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; договором аренды предусмотрена обязанность ответчика по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит обжалуемое постановление оставить в силе, считая его законными и обоснованными.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, жалоба рассматривается в их отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по делу, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 24.09.2007 между Администрацией города Нижневартовска (далее - администрация, арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 289П-2007 (далее - договор). В соответствии с условия указанного договора, администрация, являясь собственником нежилого помещения N 1010 общей площадью 143,2 кв.м., находящегося на первом этаже девятиэтажного жилого дома и расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. Интернациональная, д. 26, передает, а предприниматель принимает для использования под магазин указанное помещение. Срок аренды определен сторонами с 24.09.2007 по 24.09.2012.

Согласно пункту 2.2.12 указанного договора арендатор обязан в течение 10 дней со дня заключения настоящего договора заключить договоры на пользование электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением, техническое, санитарное и эксплуатационное обслуживание, сбор и вывоз мусора, а также договор управления многоквартирным жилым домом и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором расположено арендуемое помещение и предоставить копии договоров арендодателю; обязанность по оплате за пользование электроэнергией тепловой энергией, водоснабжением, за санитарное обслуживание, сбор и вывоз мусора возлагается на арендатора.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в соответствии с решением от 11.09.2005 N 1 общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома N 26, расположенного в г. Нижневартовск по ул. Интернациональной, был избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией. В качестве последней избрано муниципальное унитарное предприятие "Производственный ремонтно-эксплуатационный трест N 2", которое позднее преобразовано в общество.

Истец в адрес предпринимателя направил договоры управления многоквартирным домом от 01.02.2009 N 213/53 и от 01.01.2010 N 213/169. Судами установлено, что эти договоры ответчиком не подписаны. Иного из материалов дела не следует.

Истец в адрес ответчика направил претензию, в которой предложил погасить имеющуюся задолженность в размере 200 355,96 руб. Данная претензия оставлена предпринимателем без исполнения.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта оказания коммунальных услуг ответчику и отсутствия оплаты предпринимателем соответствующей задолженности.

Апелляционная инстанция отменила решение указанного суда и отказала в удовлетворении требований. При этом отметила, что на предпринимателя в силу положений статей 161, 162 ЖК РФ не могла быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных этой компанией расходов.

Позиция апелляционного суда является законной и обоснованной по указанным ниже основаниям.

Пунктом 2 статьи 616 ГК предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Подлежит отклонению довод общества о том, что пунктом 2.2.12 договоров управления предусмотрена обязанность предпринимателя по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, который должен заключить соответствующие договоры.

Судом апелляционный инстанции правомерно указано, что в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Администрация, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, не обладает правом возлагать на предпринимателя обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (обществом), по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств ответчика перед истцом.

Доводы кассатора основаны на неверном толковании норм права и не могут повлиять на сформулированные судом апелляционной инстанции выводы. В целом они были предметом рассмотрения и по существу направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств.

По мнению кассационной инстанции, при рассмотрении спора нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, нет.

В связи с изложенным в удовлетворении жалобы общества надлежит отказать.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от арбитражного апелляционного суда по делу N А75-10240/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.