ООО Управляющая компания
КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД

Если не соответствующий закону договор аренды не был зарегистрирован, он признается незаключенным, а не недействительным (Постановление ФАС ЦО от 13.06.12 г. N Ф10-1659/12 по делу N А68-5504/2011)

 

04.09.2012

Если не соответствующий закону договор аренды не был зарегистрирован, он признается незаключенным, а не недействительным (Постановление ФАС ЦО от 13.06.12 г. N Ф10-1659/12 по делу N А68-5504/2011)

Если не соответствующий закону договор аренды не был зарегистрирован, он признается незаключенным, а не недействительным (Постановление ФАС ЦО  от 13.06.12 г. N Ф10-1659/12 по делу N А68-5504/2011)

Обнаружив, что земельный участок отнесен к зоне аллей, скверов, бульваров и на нем невозможно строительство офисного здания без внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, предприниматель (новый арендатор) обратился в суд. Истец просил признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. 
Суд в иске отказал. 
Согласно ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен быть зарегистрирован. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, также должна быть зарегистрирована (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку по заявлению истца регистрация договора была приостановлена, договор о передаче прав и обязанностей арендатора является незаключенным. 
Правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка. В рассматриваемом случае (поскольку договор признан незаключенным) у суда отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки. Для возврата полученного по незаключенной сделке истец может использовать правовой механизм, установленный гл. 60 ГК РФ (неосновательное обогащение).

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 июня 2012 г. N Ф10-1659/12 по делу N А68-5504/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - уступка прав - заблуждение - применение последствий недействительности - генеральный план)

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.06.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

ПредседательствующегоЛеоновой Л.В.
Судей:Солодовой Л.В. Нарусова М.М.
При участии в заседании:   
от истца: Железова А.Г. 301369, Тульская область, г. Алексин, ул. Санаторная, д. 2, кв. 8 ИНН 711100089610 ОГРН 304714611900054     от ответчика: ООО "Инвестпром" 301365, Тульская область, г. Алексин, ул. Кирпичная д. 1А ОГРН 1067146020920     от третьих лиц: администрации муниципального образования Алексинский район 301361, Тульская область, г. Алексин, ул. Героев Алексинцев, д. 10     Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинский район 301361, Тульская область, г. Алексин, ул. Героев Алексинцев, д. 10     Администрации муниципального образования г. Алексин Алексинского района 301361, Тульская область, г. Алексин, ул. Героев Алексинцев, д. 10    Богаткова С.А. - адвоката, ордер N 535 от 16.02.2012; Аксенова О.В. - представителя, дов. от 14.06.2011;             Бурцева А.В. - представителя, дов. от 24.06.2011; Гордеевой И.В. - представителя, дов. от 24.06.2011;         не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,         не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,                 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
      

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Железова Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2011 (судья Большаков В.М.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 (судьи Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г., Юдиной Л.А.) по делу N А68-5504/2011,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Железов Александр Геннадьевич обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестором" (далее - ООО "Инвестором") о признании договора от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1051-ЗМ от 26.01.2010 недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании с ответчика в пользу истца 10 000 руб. (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация муниципального образования Алексинский район, Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинский район и Администрация муниципального образования города Алексин Алексинского района.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2011, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, предприниматель Железов А.Г. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, иск удовлетворить.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, представители третьих лиц в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, кассационная инстанция считает, что оспариваемые судебные акты необходимо оставить без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами обеих инстанций установлено, что 26.01.2010 на основании постановления Главы администрации МО Алексинский район от 14.08.2009 N 1546 между администрацией МО Алексинский район (арендодатель) и ООО "Инвестором" (арендатор) был подписан договор N 1051-ЗМ аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:24:020108:30, площадью 485 кв.м., расположенный по адресу: Тульская обл., г. Алексин, ул. 50 лет Октября, для размещения объектов предпринимательской деятельности (строительство офисного здания), сроком на 3 года.

28.04.2011 между ООО "Инвестпром" (арендатор) и ИП Железовым Г.А. (новый арендатор) заключен договор, согласно которого ООО "Инвестпром" передает ИП Железову Г.А. права и обязанностей по договору N 1051-ЗМ от 26.01.2010 аренды земельного участка, а последний за данную уступку прав уплачивает компенсацию в размере 10 000 руб. в момент подписания договора.

Из письма Главы администрации МО город Алексин Алексинского района N Ж-539 от 19.05.2011 ИП Железов Г.А. узнал, что арендованный земельный участок, по Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Алексин Алексинского района, утвержденных решением Собрания депутатов от 29.06.2009 N 5(5).2, отнесен к зоне ТОП-2 "Зона аллей, скверов, бульваров".

Ссылаясь на то, что при таких обстоятельствах получение разрешения на строительство офисного здания на вышеназванном земельном участке без внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки МО г. Алексин Алексинского района для использования по назначению, указанному в договоре аренды земельного участка N 1051-ЗМ от 26.01.2010, не возможно, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. При этом истец указал на то, что его ввели в заблуждение относительно возможности использования земельного участка по назначению.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, уступка по договору аренды земельного участка зарегистрированного в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.

Материалы дела свидетельствуют, что рассматриваемый спор возник из правоотношений сторон, сложившихся в рамках договора от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору N 1051-ЗМ от 26.01.2010 аренды земельного участка государственную регистрацию не прошел, т.к. регистрация приостановлена по заявлению истца, что подтверждается сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 14.09.2011 N 02/013/2011-429 об отказе в государственной регистрации в связи с подачей Железовым А.Г. заявления о приостановлении государственной регистрации, а затем о прекращении регистрации договора от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 N 1051-ЗМ.

С учетом данных обстоятельств, суды правомерно признали данный договор незаключенным и обоснованно указали на то, что не влечет для сторон правовых последствий.

Поскольку, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна, а исходя из смысла ст.ст. 166, 168 ГК РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка, суды правомерно указали то, что в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. В связи с изложенным, у суда отсутствовали основания и для применения последствий недействительности сделки.

При этом судами верно отмечено, что для возврата полученного по незаключенной сделке истец может использовать правовой механизм, установленный гл. 60 ГК РФ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что спорный договор заключен под влиянием заблуждения, является несостоятельным, поскольку суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали его незаключенным по вышеназванным основаниям.

С учетом того, что материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в оспариваемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 по делу N А68-5504/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

ПредседательствующийЛ.В. Леонова
СудьиЛ.В. Солодова
М.М. Нарусов
источник: www.garant.ru

Возврат к списку

 

Объявления для граждан также публикуются в разделе Обратная связь / Объявления

slot malaysia
10.10.2016 Об оплате тепловой энергии в части отопления и за горячую воду
10.12.2015 С нового года отменяется регулирование цен на теплоэнергию для промышленных потребителей (Федеральный закон от 1 декабря 2014 г. N 404-ФЗ)
20.11.2015 Об индексах изменения размера платы за коммунальные услуги по регионам (Распоряжение Правительства РФ от 1 ноября 2014 г. № 2222-р)
31.05.2015 Если ребенок был прописан в квартире, но никогда в ней не проживал... (Определение СК по ГД ВС РФ от 20.01.15 N 4-КГ14-35)
31.05.2015 Не только газоснабжающая организация вправе устанавливать, заменять и эксплуатировать газовые счетчики (Определение СК по ЭС ВС РФ от 15.04.15 N 308-КГ14-6110)
31.05.2015 О проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (Постановление Правительства Тверской обл от 21.04.15 г. № 178-пп)
30.04.2015 Организация и проведение дератизационных мероприятий: санэпидтребования (Постановление Главного госсанврача РФ от 22.09.14 г. № 58)
30.04.2015 Рассчитываем объем принятых (отведенных) сточных вод с использованием метода учета пропускной способности канализационных сетей (Приказ Минстроя РФ от 17.10.14 № 641/пр)
30.04.2015 Можно ли через суд признать занимаемые помещения жилыми? (Определение СК по ГД ВС РФ от 17.02.15 N 34-КГ14-14)
30.04.2015 Выселение граждан из общежития из-за его передачи иному юрлицу: полагается ли другое жилье? (Определение СК по ГД ВС от 23.12.14 N 44-КГ14-7)
30.04.2015 Если отходы вывозит спецорганизация, это еще не значит, что она обязана и платить за загрязнение окружающей среды (Определение СК по ЭС ВС РФ от 30.03.15 N 301-КГ14-3251)
30.04.2015 В каких случаях предъявляется иск о признании права собственности отсутствующим? (Определение СК по ГД ВС РФ от 10.02.15 N 91-КГ14-5)
30.04.2015 Подключение к сетям горячего, холодного водоснабжения и водоотведения: на что обратить внимание? (Письмо ФАС от 11 февраля 2015 г. № АЦ/5788/15)
24.04.2015 03.03.2015г. Руководитель ООО "Конаковский Жилфонд" В.И. Гуров получил в ГУ "ГЖИ" Тверской области Квалификационный аттестат. (Дополнено: 20.04.15г ООО "Конаковский Жилфонд" получена лицензия на право управления МКД)
Дополнено от 15.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о том, что ООО "Конаковский Жилфонд" в соответствии с Приказом ГУ "ГЖИ" 16-ОД от 09.04.2015г. выдана лицензия на право управления МКД №001 (дата регистрации 10.04.2015г.), с чем нас и поздравляем!!!!! 
Дополнено от 24.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о вручении 20.04.15г. в торжественной обстановке 8-ми управляющим компаниям Тверской области  лицензий на право управления МКД, среди которых - и наша компания ООО "Конаковский Жилфонд", получившая лицензию  №000001 серии 069 000001 от 10.04.15г. Также с Фоторепортажем можно знакомиться здесь.

      Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_1.jpg    Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_2.jpg
04.04.2015 Управление многоквартирными домами: порядок сдачи квалификационного экзамена и получения аттестата (Приказ Минстроя РФ от 5 декабря 2014 г. № 789/пр)