ООО Управляющая компания
КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД

Аренда с последующим выкупом: что следует учитывать? (Постановление ФАС ЦО от 23.07.14 г. N Ф10-2291/14 по делу N А68-2877/2013)

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД  КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ  ОБЛ С  01 ИЮЛЯ  2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО "КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД" ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП "ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ" (дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16(!!!))

ВНИМАНИЕ:  ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТАЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь - до 25 июня и т.д.) - чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент


10.10.2014

Аренда с последующим выкупом: что следует учитывать? (Постановление ФАС ЦО от 23.07.14 г. N Ф10-2291/14 по делу N А68-2877/2013)

Аренда с последующим выкупом: что следует учитывать?  (Постановление ФАС ЦО от 23.07.14 г. N Ф10-2291/14 по делу N А68-2877/2013)


Арендатор купил у арендодателя арендуемую недвижимость. Но решением суда договор купли-продажи был расторгнут. 
Арендодатель предъявил к арендатору иск. Он просил взыскать убытки в виде неполученной арендной платы и неосновательное обогащение, а также проценты. Иск был частично удовлетворен. 
Кассационная инстанция оставила состоявшиеся судебные акты без изменения, отметив следующее. 
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. И покупатель владеет ею на основании указанного договора. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи. 
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, арендодатель и арендатор, заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. 
С момента заключения договора купли-продажи и до даты вступления решения суда в законную силу покупатель находился в спорном объекте на законных основаниях. А арендодатель (продавец) не мог и не должен был получать доход от сдачи этого имущества в аренду. Т. е. на стороне арендодателя не могло возникнуть убытков в рамках рассматриваемых обстоятельств за указанный период. 
С момента расторжения договора купли-продажи и до момента возврата недвижимости продавцу у покупателя отсутствовали основания для владения и пользования имуществом.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 июля 2014 г. N Ф10-2291/14 по делу N А68-2877/2013 (ключевые темы: нежилые помещения - арендная плата - неосновательное обогащение - заключение договора купли-продажи - упущенная выгода)

г.Калуга   
23 июля 2014 г.Дело N А68-2877/13

Резолютивная часть постановления объявлена "16" июля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "23" июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующегоА.Н. Маненкова
судейЛ.В. Солодовой
   М.М. Нарусова
при участии в заседании:   
от истца: Администрация муниципального образования город НовомосковскПредставители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Индивидуальный предприниматель Ахмад ФаридПредставители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новомосковск на решение Арбитражного суда Тульской области от 17.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А68-2877/13,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ахмаду Фариду о взыскании 991 501 рубля 54 копеек, в том числе убытков в виде неполученной арендной платы и неосновательного обогащения в сумме 925 735 рублей 73 копеек, а также процентов в сумме 65 765 рублей 81 копейки (с учетом уточнения).

Предприниматель, в свою очередь, обратился со встречным иском к администрации о взыскании 1000 тыс. рублей, в том числе неосновательного обогащения в размере 564 393 рублей 74 копеек возникшего в результате проведенного капитального ремонта помещений и в размере 435 606 рублей 26 копеек в виде перечисленной платы по расторгнутому договору купли-продажи от 20.09.2010 N 069/16 недвижимого имущества - части встроенного нежилого помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Московская, д. 34 (с учетом уточнения).

Определением от 16.01.2014 суд выделил в отдельное производство требование предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости капитального ремонта нежилых помещений в период регистрации права собственности в сумме 564 393 рублей 74 копеек с присвоением делу номера N А68-305/14.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.01.2014 (судья Аникина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Рыжова Е.В., Тучкова О.Г.), требования по первоначальному и встречному искам удовлетворены частично. С предпринимателя Ахмад Фарида взыскана задолженность в сумме 57 683 руб. 48 коп. и проценты в сумме 3 619 руб. 84 коп. С АМО г. Новомосковск взыскано неосновательное обогащение в сумме 376 000 руб., а также в возмещение расходов по уплате госпошлины 397 руб. 78 коп. После проведения зачета требований с АМО г. Новомосковск в пользу предпринимателя Ахмад Фарида взысканы денежные средства в сумме 315 094 руб. 46 коп.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение и неправильное применение норм процессуального и материального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Тульской области от 17.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А68-2877/13, принять новый судебный акт.

Стороны, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, между администрацией и предпринимателем 20.09.2010 был заключен договор N 069/16 купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец (истец) передает в собственность покупателя (ответчик) недвижимое имущество: нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2, 3, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 - часть встроенного нежилого помещения V общей площадью 173,4 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Московская, д. 34.

Согласно разделу 5 договора купли-продажи от 20.09.2010 право собственности на объект, являющийся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации его в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов, а также расходы по содержанию и эксплуатации приобретенной в собственность недвижимости. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к покупателю со дня заключения договора.

По договору купли-продажи ответчик перечислил администрации 376 000 рублей (т. 1, л. 46-57).

Предприниматель зарегистрировал переход права собственности, что подтверждено свидетельством от 27.01.2011, на этот момент нежилые помещения находились в его фактическом пользовании.

Решением арбитражного суда Тульской области от 27.06.2012 по делу N А68-251/12, вступившим в законную силу 31.08.2012 договор купли-продажи от 20.09.2010 N 069/16 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность возвратить недвижимое имущество.

На основании указанного решения суда администрация зарегистрировала право муниципальной собственности на нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2, 3, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 - часть встроенного нежилого помещения V общей площадью 173,4 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область г. Новомосковск, ул. Московская, д. 34, что подтверждено свидетельством от 26.10.2012.

Согласно акту приема-передачи от 29.12.2012 нежилые помещения 1-го этажа N 1, 2, 3, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 - часть встроенного нежилого помещения V общей площадью 173,4 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область г. Новомосковск, ул. Московская, д. 34 были возвращены администрации.

Администрацией был объявлен конкурс на сдачу помещения в аренду и на указанные выше помещения был заключен новый договор аренды от 18.07.2013 N 65-Д/16-03.

Предприниматель, не оспаривая факт пользования имуществом с 01.09.2012 по 29.12.2012 - дату составления акта (плата за данный период составляет 117 289 рублей 74 копейки ((29 803,13*3)+27 880,35)), платежными поручениями от 29.11.2012 и от 29.12.2012 внес арендную плату за ноябрь и декабрь 2012 года в сумме 59 606 рублей 26 копеек (т. 1, л. 91-92) после расторжения договора купли-продажи.

Полагая, что предприниматель пользовался помещением в период с 20.09.2010 по 29.12.012 и далее по июль 2013 года (до момента заключения договора аренды от 18.07.2013), в связи с чем у него возникла обязанность оплатить пользование помещением, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные, т.ч. встречные, исковые требования в части и произвели их зачет по следующим основаниям.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном размере, доказать вину ответчика в причинении убытков, а также причинную связь между возникновением убытков и действиями ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Поскольку ответчик заключил рассматриваемый договор купли-продажи и передаваемое по нему имущество поступило в его владение именно с намерением его приобрести, с момента заключения договора купли-продажи и до момента вступления решения в законную силу (20.09.2010 по 31.08.2012) предприниматель находился в спорном объекте на законных основаниях, а администрация не могла и не должна была получать доход от сдачи этого имущества в аренду, т.е. на стороне истца не могло возникнуть убытков в рамках рассматриваемых обстоятельств за указанный период.

Ввиду того, что с момента расторжения договора купли-продажи и до момента возврата имущества администрации у предпринимателя отсутствовали основания для владения и пользования спорным имуществом, с учетом внесения ответчиком арендной платы за ноябрь и декабрь 2012 года в сумме 59 606 рублей 26 копеек (т. 1, л. 91-92) и отсутствия достоверных и достаточных доказательств пользования ответчиком рассматриваемым имуществом в период с 30.12.2012 по 10.07.2013, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что подлежащая ко взысканию сумма неосновательного обогащения составляет 57 683 рублей 48 копеек (сентябрь и октябрь 2012). При этом судами правомерно принято во внимание, что объявление конкурса на сдачу помещения в аренду было возможно только при наличии освобожденного предпринимателем помещения.

Поскольку начислении процентов возможно только за обоснованный период (с 01.09.2012 по 29.12.2012), с учетом своевременного внесения ответчиком арендной платы за ноябрь и декабрь 2012, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании процентов, начисленных за долг по арендной плате за сентябрь (с 01.10.2012 по 10.07.2013) и октябрь (с 01.11.2012 по 10.07.2013) 2012 года.

Требование по встречному иску судом обоснованно удовлетворено частично, исходя из того, что предприниматель по договору купли-продажи перечислил администрации 376 000 рублей (т. 1, л. 46-57), и, следовательно, вправе требовать неосновательное обогащение, вытекающее из расторгнутого договора купли-продажи, только в указанной сумме.

С учетом проведенного зачета удовлетворенных требований, суд пришел к правомерному выводу о наличии необходимости взыскания с администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 315 094 рублей 46 копеек.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 17.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А68-2877/13 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПредседательствующийА.Н. Маненков
СудьиЛ.В. Солодова
М.М. Нарусов



www.garant.ru

Возврат к списку

 

slot malaysia
10.10.2016 Об оплате тепловой энергии в части отопления и за горячую воду
10.12.2015 С нового года отменяется регулирование цен на теплоэнергию для промышленных потребителей (Федеральный закон от 1 декабря 2014 г. N 404-ФЗ)
20.11.2015 Об индексах изменения размера платы за коммунальные услуги по регионам (Распоряжение Правительства РФ от 1 ноября 2014 г. № 2222-р)
31.05.2015 Если ребенок был прописан в квартире, но никогда в ней не проживал... (Определение СК по ГД ВС РФ от 20.01.15 N 4-КГ14-35)
31.05.2015 Не только газоснабжающая организация вправе устанавливать, заменять и эксплуатировать газовые счетчики (Определение СК по ЭС ВС РФ от 15.04.15 N 308-КГ14-6110)
31.05.2015 О проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (Постановление Правительства Тверской обл от 21.04.15 г. № 178-пп)
30.04.2015 Организация и проведение дератизационных мероприятий: санэпидтребования (Постановление Главного госсанврача РФ от 22.09.14 г. № 58)
30.04.2015 Рассчитываем объем принятых (отведенных) сточных вод с использованием метода учета пропускной способности канализационных сетей (Приказ Минстроя РФ от 17.10.14 № 641/пр)
30.04.2015 Можно ли через суд признать занимаемые помещения жилыми? (Определение СК по ГД ВС РФ от 17.02.15 N 34-КГ14-14)
30.04.2015 Выселение граждан из общежития из-за его передачи иному юрлицу: полагается ли другое жилье? (Определение СК по ГД ВС от 23.12.14 N 44-КГ14-7)
30.04.2015 Если отходы вывозит спецорганизация, это еще не значит, что она обязана и платить за загрязнение окружающей среды (Определение СК по ЭС ВС РФ от 30.03.15 N 301-КГ14-3251)
30.04.2015 В каких случаях предъявляется иск о признании права собственности отсутствующим? (Определение СК по ГД ВС РФ от 10.02.15 N 91-КГ14-5)
30.04.2015 Подключение к сетям горячего, холодного водоснабжения и водоотведения: на что обратить внимание? (Письмо ФАС от 11 февраля 2015 г. № АЦ/5788/15)
24.04.2015 03.03.2015г. Руководитель ООО "Конаковский Жилфонд" В.И. Гуров получил в ГУ "ГЖИ" Тверской области Квалификационный аттестат. (Дополнено: 20.04.15г ООО "Конаковский Жилфонд" получена лицензия на право управления МКД)
Дополнено от 15.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о том, что ООО "Конаковский Жилфонд" в соответствии с Приказом ГУ "ГЖИ" 16-ОД от 09.04.2015г. выдана лицензия на право управления МКД №001 (дата регистрации 10.04.2015г.), с чем нас и поздравляем!!!!! 
Дополнено от 24.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о вручении 20.04.15г. в торжественной обстановке 8-ми управляющим компаниям Тверской области  лицензий на право управления МКД, среди которых - и наша компания ООО "Конаковский Жилфонд", получившая лицензию  №000001 серии 069 000001 от 10.04.15г. Также с Фоторепортажем можно знакомиться здесь.

      Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_1.jpg    Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_2.jpg
04.04.2015 Управление многоквартирными домами: порядок сдачи квалификационного экзамена и получения аттестата (Приказ Минстроя РФ от 5 декабря 2014 г. № 789/пр)