Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца ЗАО "Макси-Инвест": Куренкова А.А. (дов. N 55-МИ от 05.11.2012 г.);

от ответчика Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155": Алехина С.И. (дов. от 29.11.2013 г.);

от третьего лица ЗАО "СУ-N 155": Алехина С.И. (дов. от 11.03.2013 г.)

рассмотрев 02 декабря 2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Макси-Инвест"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2013 г.,

принятое судьей Хайло Е.А.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2013 г.,

принятое судьями Стешаном Б.В., Овчинниковой С.Н., Тетюком В.И.

по делу N А40-140737/12

по иску закрытого акционерного общества "Макси-Инвест" (ОГРН 1086674023721; 142702, Московская область, Ленинский район, г. Видное, ул. Советская, д. 10/1, офис 44)

к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" (ОГРН 1027700138278; 117420, г. Москва, ул. Наметкина, д. 9)

о взыскании 163 950 345 руб. 78 коп.,

третье лицо: закрытое акционерное общество "Строительное управление N 155" (ОГРН 1027739218154; 119261, г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 81)

УСТАНОВИЛ: между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ - N 155" и Компания" (далее - КТ "СУ - N 155 и Компания", ответчик, продавец) и закрытым акционерным обществом "Макси-Инвест" (далее - ЗАО "Макси-Инвест", истец, общество, покупатель) были заключены предварительные договоры:

- от 24 октября 2008 г. N 208351/211121, N 208351/211123, N 208351/211119, N 208352/211214, N 208352/211215, N 208352/211212, N 208352/211213, N 208352/211120;

- от 06 ноября 2008 г. N 208351/211129, N 208351/211127, N 208352/211217, N 208203/211003, N 208002/211117, N 208203/211002, N 208002/211116, N 208351/211128, N 208351/211126, N 208355/211603, N 208204/211002;

- от 25 октября 2008 г. N 208351/211122.

По условиям указанных договоров продавец принял решение продать, а покупатель принял решение о покупке квартир, расположенных по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская пойма с определенными характеристиками (пункт 1).

Согласно пункту 2 названных договоров при исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в том числе предусмотренных пунктом 5, стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1 договоров.

В силу пункта 2.1 договоров основной договор должен быть заключен не позднее, через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2.8 предварительных договоров стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по заключенным договорам, покупатель обязался перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж, что составляет предварительную стоимость квартиры в соответствии с пунктом 2.7 настоящих договоров. При этом после заключения основного договора обеспечительный платеж будет зачтен продавцом в счет оплаты основного договора.

Пунктом 12 указанных договоров определен ориентировочный срок завершения строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - III квартал 2009 г.

Сторонами договоров определено, что указанный срок является ориентировочным и в процессе строительства может быть изменен, о чем продавец уведомляет покупателя.

Во исполнение условий предварительных договоров (пункт 2.8) истец перечислил на расчетный счет ответчика обеспечительные платежи на общую сумму 129 484 476 руб.

Между КТ "СУ - N 155 и Компания" и ЗАО "Макси-Инвест" были также заключены договоры поручения:

- от 24 октября 2008 г. N 208351/610124, N 208351/610122, N 208351/610125, N 208351/610123, N 208352/610212, N 208352/610211, N 208352/610210, N 208351/610221, N 208351/610121;

- от 06 ноября 2008 г. N 208351/611002, N 208204/611002, N 208002/611002, N 208002/61103, N 208203/611003, N 208355/611421, N 208352/611214, N 208351/611128, N 208351/611129, N 208351/611130, N 208351/611131.

По условиям указанных договоров КТ "СУ - N 155 и Компания" обязалось оказать ЗАО "Макси-Инвест" комплекс информационно-консультационных услуг, услуги по технической подготовке проектов документов, необходимых для приобретения выбранной доверителем квартиры, а также по юридическому сопровождению сделки по приобретению квартиры и совершить от имени и за счет доверителя юридические действия по оформлению права собственности доверителя на квартиры (пункты 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3).

Согласно пункту 3.1 договоров стороны пришли к соглашению, что в счет обеспечения поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения по настоящему договору, доверитель обязуется уплатить в кассу поверенного либо, по согласованию с поверенным, на указанный последним банковский счет денежные средства (в определенной сумме по каждому договору) с соблюдением графика платежей.

Условиями договоров определены сроки первого и второго платежа, а также сумма платежей.

Во исполнение условий договоров поручения истец перечислил на расчетный счет ответчика в счет обеспечения поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручений по договорам, денежные средства в размере 2 575 542 руб. 40 коп.

В соответствии с пунктом 4.5 договоров при досрочном прекращении действия настоящих договоров по инициативе доверителя поверенный прекращает исполнение принятых на себя по настоящему договору обязательств с момента получения от доверителя заявления о прекращении действия настоящего договора. При этом денежные средства, оплаченные доверителем, составляющие сумму 1-го платежа (пункт 3.1), возврату доверителю не подлежат. Указанная сумма денежных средств будет являться вознаграждением поверенного за оказанные услуги, предусмотренные пунктом 1.1.1 настоящего договора.

Пунктом 6.1 заключенных договоров стороны констатировали, что на момент подписания настоящего договора поверенным были оказаны доверителю информационно-консультационные услуги, предусмотренные пунктом 1.1.1 настоящего договора.

В силу пункта 4.6 договоров в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе доверителя (пункт 4.5 настоящего договора), при условии внесения суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора в полном объеме, а также в случае досрочного прекращения действия предварительного договора либо договора купли-продажи квартиры, возврат доверителю денежных средств производится на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении настоящего договора и двустороннего акта о частичном исполнении настоящего договора в следующем размере:

- в размере 95 % от суммы второго платежа, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, в случае расторжения настоящего договора в период исполнения поверенным поручения на этапе, предусмотренном пунктом 2.2.4.1 настоящего договора;

- в размере 85 % от суммы второго платежа, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, в случае расторжения настоящего договора в период исполнения поверенным поручения на этапе, предусмотренном пунктом 2.2.4.2 настоящего договора;

- в размере 80 % от суммы второго платежа, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, в случае расторжения настоящего договора в период исполнения поверенным поручения на этапе, предусмотренном пунктом 2.2.4.3 настоящего договора;

- в размере 10 % от суммы второго платежа, указанной в пункте 3.1 настоящего договора, в случае расторжения договора в период исполнения поверенным поручения на этапе, предусмотренном пунктом 2.2.4.4 настоящего договора.

В случае расторжения настоящего договора в период исполнения поверенным поручения на этапе, предусмотренном пунктом 2.2.4.5 настоящего договора, денежные средства возврату доверителю не подлежат.

Пунктом 4.7 договоров предусмотрено, что возврат доверителю денежных средств, согласно пункту 4.6 настоящего договора, производится поверенным в течение 30 банковских дней с момента подписания сторонами соглашения о расторжении настоящего договора и двустороннего акта о частичном исполнении настоящего договора.

Заявлениями N 21-06/МИ, 20-06/МИ, 19-06/МИ, 18-06/МИ, 17-06/МИ, 16-06/МИ, 15-06/МИ, 14-06/МИ, 13-06/МИ, 12-06/МИ, 11-06/МИ, 10-06/МИ, 09-06/МИ, 08-07/МИ, 07-06/МИ, 06-06/МИ, 05-06/МИ, 04-06/МИ, 03-06/МИ, 02-06/МИ от 18 июня 2012 г. ЗАО "Макси-Инвест" уведомил ответчика о прекращении действия договоров поручения и просил вернуть уплаченные по ним денежные средства.

В ответ на указанные заявления КТ "СУ - N 155 и Компания" сообщило о том, что расторгнуть договоры в настоящее время считает нецелесообразным.

Считая, что возникшие из предварительных договоров обязательства прекращены, поскольку основные договоры купли-продажи квартир не были заключены в течение одного года с момента заключения предварительных договоров, а услуги по договорам поручения ответчиком оказаны не были, ЗАО "Макси-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к КТ "СУ - N 155 и Компания" о взыскании 163 950 345 руб. 78 коп., из которых: 129 484 476 руб. 00 коп. задолженность по возврату денежных средств, уплаченных по предварительным договорам, 31 819 634 руб. 88 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на указанную сумму, 2 572 542 руб. 40 коп. задолженность по возврату денежных средств, уплаченных по договорам поручения, 73 692 руб. 50 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на указанную сумму.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 октября 2012 г. по день фактической уплаты долга, начисленных на сумму долга в размере 132 057 018 руб. 40 коп., исходя из ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации 8,25 процента годовых.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2013 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2013 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Макси-Инвест" просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

В отзыве на кассационную жалобу закрытое акционерное общество "Строительное управление N 155" (далее - ЗАО "СУ N 155", третье лицо) просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отзыв на кассационную жалобу от КТ "СУ - N 155 и Компания" не поступил.

В заседании кассационной инстанции представитель ЗАО "Макси-Инвест" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель КТ "СУ - N 155 и Компания" и ЗАО "СУ N 155" возражал против ее удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в части отказа в удовлетворении требования о взыскании денежных средств по договорам поручения в сумме 2 572 542 руб. 40 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму, в размере 73 692 руб. 50 коп.

В силу части 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В соответствии с частью 1 статьи 972 Гражданского кодекса Российской Федерации доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения.

В случаях, когда договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 977 Гражданского кодекса Российской Федерации договор поручения прекращается вследствие: отмены поручения доверителем; отказа поверенного; смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Сторона, отказывающаяся от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должна уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если договором не предусмотрен более длительный срок.

Последствия прекращения договора поручения определены статьей 978 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Для применения данного вида гражданско-правовой ответственности необходимо установить факт и период просрочки исполнения денежного обязательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суды исходили из того, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал обоснованность своих требований по возврату указанных денежных средств, перечисленных ответчику во исполнение условий договоров поручения.

Выводы судов основаны на положениях пунктов 3.1, 4.5, 4.6, 6.1 договоров поручения, а также тех обстоятельствах, что между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение о расторжении вышеназванных договоров поручения, подписанные между сторонами соглашения о расторжении договоров поручения и двусторонние акты о частичном исполнении договоров поручения, составление которых предусмотрено пунктом 4.6 договора поручения, представлены не были, что не позволило суду установить наличие или отсутствие у ответчика задолженности.

Приведенные выводы суда соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных по договорам поручения в размере 2 572 542 руб. 40 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму, в размере 73 692 руб. 50 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по договорам поручения, за период с 25 октября 2012 года по день фактической уплаты долга.

В части отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств по предварительным договорам и процентов за пользование чужими денежными средствами судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суды исходили из того, что доказательства нарушения ответчиком условий предварительных договоров истцом в суд представлены не были, а заключенные между сторонами предварительные договоры купли-продажи квартир содержат отлагательное условие о заключении основного договора купли-продажи, которое связывает обязанности сторон с фактом регистрации права собственности продавца на квартиру.

Отлагательным условием суды посчитали условие пункта 2.1 предварительных договоров, согласно которому основной договор должен быть заключен не позднее, чем 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом суды отклонили доводы ответчика о том, что срок в предварительном договоре не определен и подлежит исчислению в соответствии с требованиями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они противоречат пункту 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям предварительных договоров.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенным выводом судов в связи со следующим.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Срок заключенных между сторонами предварительных договоров определен указанием на событие - момент государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанное обстоятельство не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку государственная регистрация права собственности носит заявительный характер и требует выполнение продавцом определенных действий, связанных с подачей документов, т.е. зависит от воли продавца и могло не наступить, в связи с чем не подпадает под требования пункта 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное следует признать, что стороны при заключении предварительных договоров не согласовали условие о сроке, в связи с чем подлежали применению положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные договоры подлежали заключению в течение года с момента заключения предварительных договоров.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает необоснованным вывод судов о заключении предварительных договоров с отлагательным условием со ссылкой на то, что государственная регистрация проводится силами регистрирующего органа.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно пункту 5 названного Постановления если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457) покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Приведенная норма предусматривает специальные права покупателя (по отношению к общим способам защиты нарушенного права) в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок. В этом случае покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При этом, как следует из пункта 5 Постановления N 54, возврат уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее покупатель может требовать только в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

Правильно определив правовую природу заключенных договоров, суды не установили основания возникновения исковых требований, не выяснили вопрос о том, создано ли недвижимое имущество, которое продавец должен передать в собственность покупателя, зарегистрировано ли право собственности продавца на это имущество в ЕГРП, в то время как указанные обстоятельства имеют значение для рассмотрения настоящего спора.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Поскольку в целях правильного разрешения спора требуется дополнительное выяснение обстоятельств, обжалуемые судебные акты в части требования о взыскании денежных средств по предварительным договорам и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

При наличии оснований для удовлетворения исковых требований суду необходимо проверить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2013 г. по делу N А40-140737/12 отменить в части требований об отказе во взыскании денежных средств по предварительным договорам и процентов за пользование чужими денежными средствами в данной части. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части судебные акты по настоящему делу оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Макси-Инвест" - без удовлетворения.