ООО Управляющая компания
КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД

При корректировке договора аренды, подлежащего госрегистрации, соглашение о внесении в него изменений также должно пройти эту процедуру (Постановление ФАС ДВО от 26.11.2012 г. N Ф03-5509/12 по делу N А51-21391/2011 )

Смотрите также раздел Обратная связь/Объявления

ВНИМАНИЕ: В СВЯЗИ С ВОЗНИКАЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТЬЮ ПО ВНЕСЕНИЮ В ФОНД  КАПРЕМОНТА ТВЕРСКОЙ  ОБЛ С  01 ИЮЛЯ  2014Г ПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВЫДЕЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

РАЗЪЯСНЕНИЯ ООО "КОНАКОВСКИЙ ЖИЛФОНД" ПО ВОПРОСУ ОПЛАТЫ ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ В ЧАСТИ ОДН ПО СЧЕТАМ ОП "ТВЕРЬАТОМЭНЕРГОСБЫТ" (дополнено 21.10.2014г, 22.10.2014г, 27.01.2015, 01.06.2015г, 02.07.2015, 14.07.2017, 16.07.2015,30.07.15, 10.08.15г, 05.10.15, 19.01.2016г, 17.02.16(!!!))

ВНИМАНИЕ:  ПРОСИМ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТАЧЕРЕЗ НАШ САЙТ не позднее 25-го числа текущего месяца (за июнь - до 25 июня и т.д.) - чтобы перейти к разделу передачи показаний ИПУ, нажмите на выделенный синим цветом фрагмент


21.12.2012

При корректировке договора аренды, подлежащего госрегистрации, соглашение о внесении в него изменений также должно пройти эту процедуру (Постановление ФАС ДВО от 26.11.2012 г. N Ф03-5509/12 по делу N А51-21391/2011 )

При корректировке договора аренды, подлежащего госрегистрации, соглашение о внесении в него изменений также должно пройти эту процедуру (Постановление ФАС ДВО  от 26.11.2012 г. N Ф03-5509/12 по делу N А51-21391/2011 )

Заявитель обратился в суд с иском к ответчику о взыскании долга по договору аренды.
Суд взыскал задолженность.
Кассационная инстанция посчитала решение суда необоснованным, пояснив следующее.
По договору аренды истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) во временное пользование нежилое помещение.
Позже сторонами было подписано соглашение об увеличении размера арендной платы.
Однако суд не оценил указанное соглашение.
Согласно ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, при корректировке договора аренды, подлежащего госрегистрации, соглашение о внесении в него изменений также должно пройти эту процедуру и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды, заключенный на срок более одного года, зарегистрирован в установленном законом порядке, в таком же порядке подлежало госрегистрации и соглашение к договору.
Суд, взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате, установленной соглашением, не привел мотивы, в силу которых признал возможным распространить условие соглашения на правоотношения сторон, сложившиеся до его регистрации.
Таким образом, принятое судом решение не может быть признано соответствующим нормам материального и процессуального права и подлежит отмене.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 ноября 2012 г. N Ф03-5509/12 по делу N А51-21391/2011 (ключевые темы: арендная плата - торги - муниципальная собственность - основной долг - объекты недвижимости)

г. Хабаровск
26 ноября 2012 г. А51-21391/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Карпушиной Т.Н., Лесненко С.Ю.

при участии:

от истца: Гладких М.В., доверенность от 22.12.2011 N 28/1-7235

от ответчика: Микаелян Г.Г., директор; Лолаева Г.А., доверенность от 18.05.2012 б/н

от третьего лица: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ"

на решение от 25.05.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012

по делу N А51-21391/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде Аппакова Т.А., Ветошкевич А.В., Синицына С.М.

По иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока

к общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ"

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"

о взыскании 6 028 950 руб. 75 коп.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление, ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" (далее - ООО "Грифон-ДВ", общество; ОГРН 1022501291966, место нахождения: 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 145) о взыскании 6 028 950 руб. 75 коп., из которых 3 029 618 руб. 58 коп. -долг по арендной плате по договору аренды от 04.04.2002 за период с 13.12.2008 по 12.04.2012, 2 999 332 руб. 17 коп. - предусмотренные договором пени за период с 01.01.2009 по 12.04.2012 ( с учетом увеличения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО "Восток Бизнес Инвест".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.05.2012 иск удовлетворен частично на сумму 6 021 050 руб. 75 коп., включая 3 021 718 руб. 58 коп. основного долга и 2 999 332 руб. 17 коп. пеней. Во взыскании остальной части основного долга отказано в связи с добровольной оплатой ответчиком 7 900 руб. за апрель 2012 года.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 решение суда первой инстанции от 25.05.2012 изменено: с ответчика в пользу истца взыскано 3 021 718 руб. 58 коп. основного долга и 2 332 605 руб. пеней, которые уменьшены апелляционным судом в связи с уменьшением размера ежемесячной арендной платы, на которую подлежат начислению пени.

В кассационной жалобе ООО "Грифон-ДВ" просит решение от 25.05.2012 и постановление от 10.08.2012 отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судами пункта 1 статьи 2 и пункта 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; статей 131, 209, 235, 401, 406, 449, 608 ГК РФ; о несогласии с расчетом взыскиваемой суммы. По мнению заявителя жалобы, суды обеих инстанций не рассмотрели возражения ответчика против иска и не дали оценку представленным им доказательствам.

Управление отзыв на кассационную жалобу не представило.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители ООО "Грифон-ДВ" поддержали изложенные в жалобе доводы и настаивали на её удовлетворении.

Представитель Управления возражал против удовлетворения кассационной жалобы и просил оставить принятые по делу судебные акты в силе.

Представитель третьего лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 25.05.2012 и постановления от 10.08.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами обеих инстанций, по договору аренды от 04.04.2002 N 3/28 истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) во временное пользование недвижимое имущество (помещение, строение) общей площадью 191 кв. м., расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Часовитина, 27, на срок с 26.03.2002 по 31.12.2003.

Согласно пункту 3.1 договора ответчик-арендатор должен ежемесячно оплачивать истцу-арендодателю арендную плату в размере 10 533 руб. 88 коп. ежемесячно (без НДС).

Пунктами 3.1 и 4.1 договора установлено, что арендатор должен вносить арендную плату ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за текущим месяцем. За нарушение указанного срока оплаты арендатору начисляются пени в размере 0,65% от суммы долга за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

Соглашением к договору аренды, подписанным 27.06.2002, изменён срок действия договора: с 01.05.2002 по 31.12.2005.

Соглашением от 11.07.2003 увеличен размер переданной в аренду площади нежилых помещений - до 230, 2 кв. м, а также увеличен размер арендной платы - до 15 585 руб. 35 коп. в месяц без учета НДС, который арендатор самостоятельно перечисляет в отделение Федерального казначейства.

Согласно письму истца от 13.02.2003 договору от 04.04.2002 присвоен иной номер: N 03-02760-001-Н-АР-1768-00.

Договор аренды от 04.04.2002 и соглашения к нему от 27.06.2002 и от 11.07.2003 зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) 19.07.2004.

14.04.2005 сторонами подписано соглашение об увеличении размера арендной платы, которая с 01.01.2005 составляет 30 618 руб. 02 коп., с 26.08.2005 - 75 716 руб. 04 коп.

Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в период рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде первой инстанции - 24.04.2012.

Суды также установили, что по результатам состоявшихся 08.11.2005 торгов спорное недвижимое имущество продано по договору купли-продажи третьему лицу - ООО "Восток Бизнес Инвест", которое 21.12.2005 в установленном законом порядке зарегистрировало своё право собственности на спорное имущество.

В связи с этим 28.04.2006 между ООО "Восток Бизнес Инвест" как арендодателем и ООО "Грифон-ДВ" как арендатором заключен договор аренды спорных помещений.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2008 торги (аукцион) по продаже спорного имущества признаны недействительными, на ООО "Восток Бизнес Инвест" возложена обязанность передать в муниципальную собственность объект недвижимости площадью 230, 2 кв. м. по адресу: г. Владивосток, ул. Часовитина, 27.

Право собственности муниципального образования город Владивосток на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 16.04.2012. В качестве основания возникновения права муниципальной собственности в ЕГРП и в свидетельстве о праве собственности указано решение малого Владивостокского городского Совета от 29.09.1993 N 786.

Истец, полагая, что признанные недействительными торги по реализации спорного имущества от 08.11.2005 и заключенный по их результатам с ООО "Восток Бизнес Инвест" недействительный договор купли-продажи объекта недвижимости не повлекли правовых последствий, в связи с чем объект недвижимости по-прежнему находился в муниципальной собственности и в аренде у ООО "Грифон-ДВ" по договору от 04.04.2002, который продлен на неопределенный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в части взыскания основного долга по арендной плате, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 309, пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ и исходили из того, что ввиду недействительности договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов от 08.11.2005 с ООО "Восток Бизнес Инвест", к последнему в силу статьи 167 ГК РФ не перешло право собственности на объект недвижимости площадью 230, 2 кв. м по ул. Часовитина, 27 в г. Владивостоке. В связи с этим сохранялось право муниципальной собственности на этот объект недвижимости и продолжались арендные отношения между истцом и ответчиком, основанные на договоре аренды от 04.04.2002, который после истечения срока его действия (31.12.2005) возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ.

При этом суды согласились с представленным истцом расчетом суммы долга, в основу которого истцом положен размер ежемесячной арендной платы 75 716 руб. 04 коп., установленный соглашением к договору от 14.04.2005.

Между тем судами не учтено следующее.

Из указанного соглашения от 14.04.2005 об изменении договора от 04.04.2002 N 03-02760-001-Н-АР-1768-00 следует, что с 01.01.2005 ежемесячная арендная плата увеличена до 30 618 руб. 02 коп., а с 26.08.2005 - до 75 716 руб. 04 коп. Размер арендной платы установлен в фиксируемой, твёрдой денежной сумме и не связан с какой-либо методикой или формулой ее расчета.

Суды не дали оценку указанному соглашению на предмет его соответствия пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая, что соглашение от 14.04.2005 установило изменение арендной платы дважды за один календарный год, суды не мотивировали, в силу каких норм права они признали обоснованным расчет суммы иска Управления, основанный на втором за год изменении размера арендной платы.

Кроме того, как установлено судами и подтверждается материалами дела, соглашение от 14.04.2005 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 24.04.2012.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (абзац 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, при внесении изменений в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, соглашения о внесении в него изменений также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды от 04.04.2002, заключенный на срок более одного года (с 01.05.2002 до 31.12.2005), зарегистрирован в установленном законом порядке, в таком же порядке подлежало государственной регистрации и соглашение к договору от 14.04.2005.

Данное соглашение зарегистрировано 24.04.2012. Следовательно, с учетом положений пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ соглашение от 14.04.2005 могло считаться заключенным лишь с 24.04.2012.

Суды обеих инстанций, взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате за период с 13.12.2008, которая рассчитана исходя из ежемесячной арендной платы в размере 75 716 руб. 04 коп., установленной соглашением от 14.04.2005, не привели мотивы и не указали нормы права, в силу которых признали возможным распространить условия соглашения, зарегистрированного лишь 24.04.2012, на правоотношения сторон, сложившиеся до указанной даты.

В связи с изложенным судебные акты в части взыскания с ответчика долга по арендной плате не могут быть признаны соответствующими нормам материального и процессуального права, поэтому подлежат отмене. Поскольку требование истца о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендной платы находится в непосредственной зависимости от требования о взыскании суммы долга, судебные акты в части взыскания пеней также не могут быть оставлены в силе.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 25.05.2012 и постановление апелляционного суда от 10.08.2012, принятые с нарушением норм материального права и без соответствующей статье 71 АПК РФ оценки доказательств по делу, подлежат отмене на основании частей 2-3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку соглашению от 14.04.2005 к договору аренды на предмет соответствия его условий пункту 3 статьи 614 ГК РФ; с учетом подлежащих применению норм материального права определить начало срока действия соглашения от 14.04.2005; проверить расчеты истца по сумме основного долга и пеней; рассмотреть все доводы и возражения сторон, в том числе и возражения ответчика по существу спора, приведенные в кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 25.05.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 по делу N А51-21391/2011 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.Н. Барбатов
Судьи Т.Н. Карпушина
С.Ю. Лесненко

источник: www.garant.ru

Возврат к списку

 

slot malaysia
10.10.2016 Об оплате тепловой энергии в части отопления и за горячую воду
10.12.2015 С нового года отменяется регулирование цен на теплоэнергию для промышленных потребителей (Федеральный закон от 1 декабря 2014 г. N 404-ФЗ)
20.11.2015 Об индексах изменения размера платы за коммунальные услуги по регионам (Распоряжение Правительства РФ от 1 ноября 2014 г. № 2222-р)
31.05.2015 Если ребенок был прописан в квартире, но никогда в ней не проживал... (Определение СК по ГД ВС РФ от 20.01.15 N 4-КГ14-35)
31.05.2015 Не только газоснабжающая организация вправе устанавливать, заменять и эксплуатировать газовые счетчики (Определение СК по ЭС ВС РФ от 15.04.15 N 308-КГ14-6110)
31.05.2015 О проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (Постановление Правительства Тверской обл от 21.04.15 г. № 178-пп)
30.04.2015 Организация и проведение дератизационных мероприятий: санэпидтребования (Постановление Главного госсанврача РФ от 22.09.14 г. № 58)
30.04.2015 Рассчитываем объем принятых (отведенных) сточных вод с использованием метода учета пропускной способности канализационных сетей (Приказ Минстроя РФ от 17.10.14 № 641/пр)
30.04.2015 Можно ли через суд признать занимаемые помещения жилыми? (Определение СК по ГД ВС РФ от 17.02.15 N 34-КГ14-14)
30.04.2015 Выселение граждан из общежития из-за его передачи иному юрлицу: полагается ли другое жилье? (Определение СК по ГД ВС от 23.12.14 N 44-КГ14-7)
30.04.2015 Если отходы вывозит спецорганизация, это еще не значит, что она обязана и платить за загрязнение окружающей среды (Определение СК по ЭС ВС РФ от 30.03.15 N 301-КГ14-3251)
30.04.2015 В каких случаях предъявляется иск о признании права собственности отсутствующим? (Определение СК по ГД ВС РФ от 10.02.15 N 91-КГ14-5)
30.04.2015 Подключение к сетям горячего, холодного водоснабжения и водоотведения: на что обратить внимание? (Письмо ФАС от 11 февраля 2015 г. № АЦ/5788/15)
24.04.2015 03.03.2015г. Руководитель ООО "Конаковский Жилфонд" В.И. Гуров получил в ГУ "ГЖИ" Тверской области Квалификационный аттестат. (Дополнено: 20.04.15г ООО "Конаковский Жилфонд" получена лицензия на право управления МКД)
Дополнено от 15.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о том, что ООО "Конаковский Жилфонд" в соответствии с Приказом ГУ "ГЖИ" 16-ОД от 09.04.2015г. выдана лицензия на право управления МКД №001 (дата регистрации 10.04.2015г.), с чем нас и поздравляем!!!!! 
Дополнено от 24.04.2015: на сайте ГУ "ГЖИ" опубликована информация о вручении 20.04.15г. в торжественной обстановке 8-ми управляющим компаниям Тверской области  лицензий на право управления МКД, среди которых - и наша компания ООО "Конаковский Жилфонд", получившая лицензию  №000001 серии 069 000001 от 10.04.15г. Также с Фоторепортажем можно знакомиться здесь.

      Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_1.jpg    Licenz OOO KGF 69_000001 ot 100415_str_2.jpg
04.04.2015 Управление многоквартирными домами: порядок сдачи квалификационного экзамена и получения аттестата (Приказ Минстроя РФ от 5 декабря 2014 г. № 789/пр)