Предлагаем мнение по проблемам управления домами: Сергей Сиваев, директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города"

Сергей Сиваев, директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города"

Этот клубок проблем сегодня оказался под пристальным вниманием властей всех уровней, и здесь очень важно понять, в чем истоки проблемы, иначе придется "бить по хвостам". У меня такое ощущение, что государство сейчас именно этим и занимается: завинчивает гайки. Последние акты - законодательные и нормативные - связаны с усилением мер контроля. Сначала это было требование о большей информационной открытости управляющих компаний (УК). Затем усилилась роль жилищного надзора, дублирующая, по существу, функции, связанные с муниципальным контролем за деятельностью УК. Сейчас речь идет о том, чтобы принять закон об обязательном саморегулировании. По существу, это формирование закрытого клуба управляющих компаний, ведь, чтобы войти в него, надо преодолеть определенный барьер. Я большой сторонник саморегулирования, но категорический противник обязаловки, ведь обязательное членство в СРО - это отказ от государственного лицензирования. Получается, что мы пытаемся сформировать этот институт в отсутствие реальных рыночных отношений и настоящей конкуренции. Я много общаюсь с руководителями управляющих компаний, они говорят: мы сейчас больше пишем, чем работаем, потому что те органы, которые нас контролируют, еще не очень понимают, где лежат границы их компетенции, но уже требуют отчеты. Привело ли это к улучшению качества работы? Ответ для меня неочевиден.

На мой взгляд, сегодня наряду с усилением мер государственного контроля в сфере управления многоквартирными домами необходимо решать проблемы регулирования взаимоотношений с поставщиками ресурсов и формирования заказчика услуг.

Что касается претензий "ресурсников", то надо признать, что дыма без огня не бывает: население как заказчик у нас не очень хороший. Но если посмотреть статистическую отчетность, то видно, что реальная собираемость жилищных и коммунальных платежей у нас вполне цивилизованная: 94 процента в среднем по стране. Это чуть-чуть меньше, чем в докризисные времена - тогда было 95. Региональные центры показывают собираемость и того лучше - 97-98 процентов. Это нормально. Но если вы как управляющая компания ежемесячно имеете 3-5 процентов неплатежей, например за тепло, вы не сможете эти деньги заплатить поставщикам. Значит, те уже через полгода могут совершенно спокойно вас банкротить. Цивилизованный ход, который предлагался на стадии принятия Жилищного кодекса, заключается в том, что риски недосбора платежей - это профессиональные риски УК. Они должны включаться в стоимость услуг по управлению жилым фондом. А в конечном счете эти деньги должны быть через публичные процедуры выведены из тарифов. Однако на практике такой стыковки не произошло, поэтому совершенно непонятно, как же компенсировать этот нормированный по существу недосбор (где находится верхняя планка этого нормированного недосбора - тоже вопрос обсуждаемый).

В итоге уже появился целый ряд примеров, когда управляющие компании отказываются управлять жилым фондом и переходят на договоры обслуживания, лишь бы не связываться с ресурсоснабжающими организациями. Это ненормально.

Простой пример. В доме, где я живу, осенью запустили тепло, но один из стояков остался холодным. Если бы у жильцов были прямые договоры с теплоснабженцами, это была бы именно их проблема. Но у "ресурсников" нет в штатах соответствующих специалистов. Что тогда делать? Кто будет решать эту конкретную проблему? Неясно. К счастью, в нашем доме есть управляющая компания, она прислала слесарей, и те бегали по этажам, выясняя, в чем проблема. Принцип "единого окна" управляющей компании - это важный принцип, который надо сохранить, а не распылять, объясняя тем, что дом отапливает ресурсоснабжающая компания, а не управляющая.

Вторая проблема - отсутствие заказчика. Мы все понимаем, что институт общего собрания как заказчика в таком формате, какой заложен в Жилищном кодексе, - это институт, работающий плохо, если не сказать, вообще не работающий. Это серьезная проблема, связанная с тем, насколько хорошо и правильно приватизирован наш жилищный фонд, насколько наши люди готовы быть собственниками. Одним из выходов может стать упрощение процедуры принятия решений. Она актуальна для всех постсоциалистических стран, где приватизация шла по сходным сценариям. В некоторых европейских странах есть практика, когда второе собрание (если первое не состоялось) действительно при любом составе участников, даже если в нем принимает участие хоть один человек.

Есть другие подходы. Если мы снимаем патерналистский вектор, то обязываем собственников принимать собственные решения. Но при этом государство контролирует качество недвижимости, находящейся в частной собственности. Тогда могут возникнуть поводы для деприватизации жилья. Это очень жесткий механизм, но его необходимо вводить, потому что не все являются адекватными собственниками квартир часто даже с точки зрения материального положения. Перевод жилья в социальный найм может облегчить ситуацию. Такие механизмы тоже предлагаются.

Наконец, очень важно вести нормальную разъяснительную работу о компетенции собственников.